Новые форматы коммерческой недвижимости Новосибирска — тренды

Об изменениях на рынке коммерческой недвижимости разговаривали инвесторы и управляющие недвижимостью. Экспертное сообщество представляли главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин, руководитель проектов УК «Выбор» Юрий Гельман, руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева, директор компании MDBroker Данил Прудников, вице-президент АО «Электроагрегат» Евгений Борматов, генеральный директор ООО ЗАПСИБНИИПРОЕКТ.2 /S2 Петр Долнаков  и модератор мероприятия — директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. Официальным скептиком выступил генеральный директор ГК «Отелит Development» Евгений Бурденюк.

Как предварил Максим Марков, сейчас стандартные решения на рынке коммерческой недвижимости неактуальны. Площади в них плохо сдаются и не окупают вложений инвесторов. Особенно это касается старых заброшенных зданий в промзоне Новосибирска. Они для собственников и инвесторов — как чемодан без ручки: и возиться неудобно, и бросить жалко. Однако удачные решения возможны и в этих случаях.

Лофт-проект Ф39

Новое пространство представил руководитель проектов УК Выбор Юрий Гельман. Кирпичное здание 1948 г. на ул. Фабричной, где ранее располагался завод пластмасс, было заброшено много лет и стояло без окон, дверей, отопления и электроэнергии. Купившие его в 2012 г. инвесторы первоначально предполагали лишь «подкрасить губы» и продать.

Сначала подвели тепло, воду, электроэнергию, вставили окна и отремонтировали фасад. С продажей 3-этажного здания площадью более 5 тыс. кв. м в промзоне с малой проходимостью, плохой транспортной доступностью и слабым освещением возникли проблемы. Помещения начали использовать в основном под склады и коммерческую недвижимость. Однако полностью заполнить объект арендаторами сразу не удалось.

Проведенное в 2015 г. обследование показало необходимость усиления строительных конструкций. Арендаторов надо было убирать и снова вкладывать деньги в реконструкцию. Раз грядут затраты, было принято решение поменять формат и создать лофт в стиле «офис мечты». Здание «усилили», переделали фасад, провели внутреннюю отделку и благоустройство территории.

Сейчас Ф39 — это 5 200 кв. м креативных помещений, объединенных единым архитектурным обликом, дизайнерской внутренней отделкой, антресоли и второй свет, эргономичные места для работы и отдыха. Сдано в аренду 82% помещений. Арендаторами стали бизнесмены, которым близок такой формат. Планируемый срок окупаемости проекта — 7-8 лет.

Как сказал Евгений Бурденюк, для его компании объект, генерирующий 20% годовых, — «рабочая история».

Принципиально (для инвесторов) Фабричная — крутое место. Только необходимо сделать реконцепцию улицы в деловую среду, — добавил он.

Чем может помочь город?

По словам главного архитектора Новосибирска Александра Ложкина, старым генпланом был предусмотрен вынос складской зоны Речного порта на окраину города. Сейчас вносятся корректировки в генплан до 2030 г., предусматривающие соответствующее зонирование и правила землепользования. Благодаря таким удачным проектам, как старый мелькомбинат, превратившийся в лофт «Мельница», завод пластмасс, превратившийся в Лофт Ф39, зона улицы Фабричной обретает новую жизнь.

Недостаток в том, что ограниченность муниципального бюджета не предусматривает затраты на развитие. В ближайшие 10 лет ассигнований на то, чтобы убрать с улицы склады и провести ее реконцепцию, не будет, заключил архитектор. Однако, по его мнению, представленные после проекты, хотя и не относятся к ул. Фабричной, говорят о том, что не все так плохо.

Реализованные проекты

Представитель СК «Сибирь» Гагик Бабаян представил Центр красоты и здоровья BEAUTYPARKNSK по ул. Выставочная 38/1 площадью 3,5 тыс. кв. м. Концепция проекта — собрать в одном месте представителей индустрии красоты и здоровья. Сейчас там сосредоточено около 50 салонов. Свободных мест нет. Окупаемость — 5 лет.

Коммерческий директор компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) поведала об опыте перевода 340 кв. м. помещений 1-го этажа жилого дома по ул. Димитрова, 17 из офисных помещений в торговые. Проект включал обустройство отдельных выходов изнутри и снаружи, фасадной части, благоустройство и озеленение. С момента покупки в июле 2019 г. прошло всего несколько месяцев, а помещения заполнены на 70%. Окупаемость — 4 года 8 мес.

Вице-президент АО «Электроагрегат» Евгений Борматов рассказал историю БЦ «Этро»: к 2013 г. бывший производственный корпус завода по адресу ул. Планетная, 30 корпус 2Б площадью 10 тыс. кв. м. не эксплуатировался 14 лет. Предприятие решило реинвестировать прибыль от гособоронзаказа в спасение своего имущества. При этом стремилось сохранить его как объект, отражающий историю завода и Советской эпохи.

К 2015 г. в БЦ класса «В» концепции open space было вложено около 300 млн руб. В 2016 г. заполняемость достигла 85%. На сегодня это самый крупный лофт-проект Новосибирска. Заполняемость — 100%, окупаемость — 5 лет. Собственник не просто сдает помещения в аренду, а внедряет в концепцию арендаторов под лозунгом «Мы строим пространство вашей мечты». Учитывая, что имущественный комплекс предприятия охватывает более 200 тыс. кв. м, в планах — строительство спорткомплекса, гостиницы, помещений под склады и предприятия торговли.

Елена Ермолаева поделилась статистикой рынка офисной и производственно-складской недвижимости и отметила, что, входя в новые проекты, необходимо внимательно просчитывать их доходность:

«Почему в промзонах появляются офисные объекты? Ответ очень прост: если смотреть средние цены на помещения на рынке, то офисы примерно в два с половиной раза дороже, чем производственно-складские объекты. Что касается развития, то стоит отметить, что последние три года на рынке нет совсем никакой динамики. Стагнация или стабильность? Называть можно как угодно, но, например, рынок жилья после кризиса уже давно и уверенно растет, а коммерческая недвижимость стагнирует. Основные причины этого — мелкий бизнес сжимается, во многих отраслях падают доходы, особенно это бьет по сфере услуг. Также проблем добавил налог на имущество: второй год подряд имущество площадью от 3000 кв. м облагается налогом в 2% от рыночной стоимости в год. Это серьезный удар, который обвалил доходность от владения офисами в ТЦ и БЦ Новосибирска. Это плачевная практика, и когда она дойдет до мелких помещений, владеть недвижимостью будет легко тем, кто купил ее давно и по другим ценам. Кто же приобретает помещения сейчас, может столкнуться с доходностью, которая будет ниже, чем банковский депозит.

Что касается рынка аренды, то по офисам средняя стоимость аренды составляет 610 руб./кв. м мес., по производственно-складским помещениям — 250 руб./кв. м в мес. На этом рынке есть слабая тенденция к росту. Арендные ставки на офисные помещения за 10 мес. текущего года выросли на 6%, на 4% выросли производственно-складские помещения. Сейчас средняя доля свободных помещений на рынке офисов — около 5%. Ситуация очень неравномерная: есть крупные объекты, допустим, в классе А, где все помещения заняты, в то же время есть и такие, где больше 50% свободных помещений. Это и офисы в промзонах, и в относительно новых БЦ.

Сейчас в классе А заполнено практически все. Больше всего свободных офисов — в классах Б и Д. Сейчас в Новосибирске появилась возможность строить объекты в классе А, но поскольку себестоимость строительства сильно выросла, нужно очень внимательно просчитывать его будущую доходность.

А что касается таких проектов, как Ф39, то очень хорошо, что на рынке появляются новые форматы, это помогает поддерживать интерес и внимание к рынку, бодрит его. Хотя, конечно, все упирается в наличие компаний, которые будут арендовать такие помещения — все ли хорошо у них в бизнесе, готовы ли они развиваться и арендовать новые площади».

Комментарии экспертов

Неоднозначную реакцию вызвали комментарии Александра Ложкина по поводу строительных проектов «Электроагрегата»:

Меня волнует наличие рядом вашего корпуса, устаревший вид которого снижает капитализацию БЦ «Этро» и инвестиционную привлекательность Новосибирска. Мы будем принуждать собственников приводить фасады в порядок.

По его словам, в этом контексте Новосибирску необходимо ориентироваться на столицу (пример Остоженки) и Казань, которая стала 3-м после Москвы и Санкт-Петербурга по инвестиционной привлекательности городом.

Семь миллионов рублей, необходимые АО «Электроагрегат» на ремонт фасада, могут не окупиться, если объект уже заполнен и приносит деньги. Это заложено в самой логике бизнеса. Другое дело, что часто от безысходности нам приходится работать и извлекать прибыль из того, что есть, — прокомментировал Евгений Бурденюк.

Неоднозначные проекты

Директор ТЦ «Река» Дарья Кудрявцева представила свой проект, находящийся рядом с Михайловской набережной. Он состоит из двух блоков и первого в городе частного пешеходного перехода. Он рассчитан на постоянно проходящий через это место пассажирский трафик и потому ориентирован только на торговые площади. Неоднократно делалось перепроектирование. Последний раз — после пожелания муниципалитета вписать 2-й блок в проект реконструкции Михайловской набережной, что привело к его удорожанию. Сейчас здесь работает много федеральных арендаторов и местных ИП, но объект еще не заполнен.

Генеральный директор ООО ЗАПСИБНИИПРОЕКТ.2 /S2 Петр Долнаков представил еще не реализованный проект первого в истории Новосибирска бизнес-центра общей площадью 6,6 тыс. кв. м с двумя офисными зданиями от 4 до 5 этажей, которые символизируют взлет и посадку. А также с четырьмя вертолетными площадками для вертолетов класса от R44 Robinson и выше в Левобережье, рядом с речной протокой неподалеку от Димитровского моста, Новосибирского аквапарка и ТЦ «Лента». Концепция рассчитана на любителей малой авиации.

Комментарии экспертов

Александр Ложкин привел ТЦ «Река» как пример успешного сотрудничества муниципалитета и девелопера. В результате 2-й блок ТЦ позиционируется как транспортно-пересадочный узел, его площадь выросла в 1,5 раза, до 10,5 тыс. кв. м, а перед посетителями открывается прекрасная видовая панорама. В дальнейшем планируется установить рядом удобные скамейки и современные архитектурные формы.

Как отметил представитель ГК «ЁЛКА Девелопмент» из аудитории, это не классический торговый центр.

Трафик здесь постоянный, но один и тот же, и необходимо предоставить посетителям то, что можно купить быстро, набегу. Чек невысокий, собственник ясно не понимал, что и для кого строит, поэтому проект не окупится никогда. 

Архитектура и красота предполагаемого в Левобережье проекта мне близки, — отметил Юрий Гельман. — Однако большая часть Новосибирска для частных вертолетов закрыта, они уже пару лет у нас не летают. Как штаб-квартира для крупной корпорации проект жизнеспособен, но как место для нескольких состоятельных любителей вертолетов — нет.

Выводы

Как резюмировал Евгений Бурденюк, и с ним согласились представители крупнейших новосибирских девелоперов и экспертного сообщества, в архитектурных решениях Новосибирску ориентироваться на Москву нельзя:

Там другие понятия и другие деньги. Если говорить о редевелопменте промзоны Новосибирска, то объективно архитектурной привлекательности у таких объектов нет. Для реализации подобных проектов инвестору приходится учитывать массу индивидуальных нюансов и брать на себя много рисков. Мэрия, девелоперы и экспортное сообщество должны объединить усилия, чтобы сократить эти риски, и редевелопмент пошел на пользу городу. Необходим системный подход. Капитализация (и, соответственно, окупаемость) новых проектов — это не только качество самих проектов, но и близлежащая инфраструктура, от которой зависит клиентский трафик — освещение, благоустройство, транспортная доступность, торговые, культурно-развлекательные объекты.

 Дмитрий Карасев

Фото Анастасии Прушинской