Почему гастрономический рынок — бизнес с большими перспективами?

Руководитель Pergaev Architectural Bureau Сергей Пергаев

Новый формат продуктового ритейла

Каждый арендодатель знает, что арендатор сегодня готов платить не более 1 000 руб. за кв. м арендуемой площади.

Но существует такой формат продуктового ритейла, где средняя стоимость аренды в регионах колеблется в диапазоне от 2 000 до 4 000 руб. в месяц за квадратный метр. Фантастика! Как это возможно? И что должно произойти на рынке, чтобы арендатор согласился заплатить больше?

Ведь финансовое благополучие арендатора напрямую зависит от поведения и потребностей потребителя, что сегодня претерпевает глобальные изменения.

Еще вчера покупатель с удовольствием ходил по магазинам, а сегодня в два клика заказывает доставку одежды, косметики и других товаров со своего смартфона, не выходя из дома.

Пожалуй, только еда осталась тем редким продуктом, который потребитель предпочитает покупать лично. Ведь многие гурманы получают удовольствие от самого процесса выбора нежнейшей моцареллы, спелых томатов и свежайшей рыбы. И где все это происходит? Конечно же на рынке!

Но речь идет не о таком рынке, каким мы все его помним с детства, а о гастрономическом пространстве нового формата. Здесь свежие продукты, здесь бурлит жизнь, проходят кулинарные фестивали, ярмарки и мастер-классы. А еще здесь есть уютные кафе и ресторанчики, чтобы приятно провести время с друзьями.

Такое изменение поведения потребителей и их потребностей заставляет современный ритейл проходить период переосмысления.

Так почему же гастрономический рынок — бизнес с большими перспективами?

Станут ли они неотъемлемой частью российских городов? Наши компетенции (разработка концепции, финансовое планирование, проектирование, строительство, брокеридж) помогают нам разобраться в этом вопросе.

1. Спрос. Сельское хозяйство сейчас один из быстрорастущих секторов экономики России. Увеличивается количество фермерских хозяйств. Следовательно, появляется потребность в новых точках сбыта. Казалось бы, решение лежит на поверхности — открывать свои магазины и развивать интернет-торговлю. Но это требует от фермера дополнительных усилий и знаний, а на них требуется драгоценное время. А еще нужны финансовые вложения, которые могут не окупиться.

Гастрономический рынок — тот самый партнер, который берет на себя все вопросы по привлечению покупателей. От фермера не требуется новых знаний и усилий — приходи и продавай. Практика показывает, что такой объект становится центром притяжения покупателей со всего города при населении 300-500 тыс. человек. Почему? 

Покупателей привлекает комплекс услуг под одной крышей. Классические торговые ряды дополняют разнообразные кафе и рестораны. А регулярные фестивали и тематические ярмарки постоянно притягивают новую аудиторию. На рынках нового формата покупатели проводят в среднем больше времени, чем в супермаркетах.

Арендаторам предлагают уникальную схему начисления аренды.  Особенность проекта — ставка, которая рассчитывается не с квадратного метра. Фермер получает сразу готовое к торговле место и не думает о его площади. Одно место, оснащенное всем необходимым оборудованием, занимает 6,5 м общей площади помещения. Приходи и продавай.

В сравнении с классической формой сдачи в аренду квадратных метров, сдача местами в 3 раза эффективнее.

Например

1 место = 6,5 кв. м общей площади объекта.

В Москве в раскрученных гастромаркетах аренда одного места в среднем стоит от 2 500 руб. до 4 700 руб. в день. В месяц — от 75 000 до 145 000 руб. Получается, что в таком формате стоимость кв. м общей площади в месяц составляет от 11 500 руб. до 22 000 руб.

В регионе средняя стоимость места в зависимости от профиля арендатора стоит от 12 000 до 27 000 руб. в мес. Таким образом, арендный доход от сдаваемой площади составит от 2 000 до 4 000 руб./кв. м.

Фермер получает не просто площадь, а готовое решение для успешной торговли. Оборудование, место для хранения продуктов. К его прилавку привлекают покупателей. В рынках нового формата выстраивается правильное зонирование торговых площадей. Когда группы продуктов соседствуют рядом, создавая синергетический эффект. Этому эффекту помогает авторский метод организации пространства, который мы охарактеризовали, как «поточно-петлевой», главным принципом которого является замкнутость и непрерывность планировки торговых рядов, фуд-хаба, лайфстайл-зоны.

Сочетание всех вышеупомянутых факторов дает:

Инвестору

— быстрый возврат средств

— чистую прибыль — дивиденды

Оператору рынка

— высокую концентрацию арендных мест на одной площади

— сверхприбыльную форму расчета арендной ставки — с арендуемого места, а не квадратного метра

2. Здоровый образ жизни. На волне современного стремления многих к здоровому образу жизни растет и культура потребления. Покупатели стали тщательно выбирать еду и все больше обращать внимание на фермерскую продукцию как залог здорового питания.

3. Новые эмоции. По данным аналитического агентства Fitch Ratings, покупатели постепенно теряют интерес к гипермаркетам и крупным продуктовым сетям. Они приелись, и современный житель мегаполиса требует новых ощущений. Торговые центры — это скучные бетонные коробки. В них акцент сделан на коммерческую составляющую. Поход в них воспринимается скорее как рутина.

4. Гастрономический бутик. Рынки нового формата активно привлекают посетителей. Ведь это не только место для покупки свежих товаров, но и новая модель потребления. Здесь человек может поесть и сразу приобрести продукты, из которых блюдо было приготовлено, и наоборот — купить продукты и сразу попросить приготовить местного шеф-повара.

Из тренда на здоровье вытекает другая особенность таких рынков. В Европе все чаще это место культуры осознанного потребления. Там проводят занятия фитнесом и йогой, а также читают лекции о правильном питании.

5. Повышение уровня столичности региональных городов. Помимо цели соответствовать трендам, такой рынок выполняет еще одну важную функцию — вызывает желание у покупателей гордиться городом, в котором они живут.

Миссия нашего бюро — помогать городам становиться малыми столицами. Создавать точки притяжения в городах. Удерживать людей, чтобы они не хотели уезжать. Почему оставались? Не только потому, что в городе есть промышленные объекты, где платят зарплату. А еще и потому, что город красивый, уютный и обладает признаками тех мест, которые они привыкли видеть в путешествиях. Потому что в нем есть такие прогрессивные объекты, создающие движение не только человеческих потоков, но и информационных.

Наконец, рынок вносит вклад в развитие региональной экономики и поддержку локальных производителей. Кроме того, повышается уровень благосостояния населения и формируется новая гастрономическая культура. Люди все больше начинают ценить качественную еду и разбираться в продуктах.

Рынок старого формата

Рынок нового формата

В чем причина популярности гастрономических рынков

Супермаркеты, вопреки ожиданию, не стали равноценной заменой рынкам. В Европе гастромаркет — обязательный атрибут городской инфраструктуры. Человек совсем не против купить свежие продукты, побродить среди торговых рядов и съесть что-нибудь у прилавка.

Ключевые характеристики — локация, качество продуктов, сервис. Критерий успешности — объединение торговых прилавков с фуд-кортами. Основные товары — свежее мясо и морепродукты, сезонные местные фрукты и овощи.

Все это делает гастрономический рынок центром конкретного района и точкой притяжения людей со всего города.

Например, мадридский Mercado de San Miguel, израильский Sarona Market в год посещают более 10 млн человек. В Америке число рынков нового формата уже достигло 7 175 и продолжает расти.

Что необходимо для открытия рынка нового формата?

Необходимо помещение площадью от 1 500 до 3 000 кв. м. В большинстве городов это или здание ГУМа, оставшееся в наследство от советской власти, или бывшее промышленное помещение. 80% владельцев таких помещений балансируют на грани «нуля». Сделать классический торговый центр — проиграть успешным конкурентам. Сдать в аренду мелким предпринимателям — скорее вред, чем результат.

Поэтому владельцам таких помещений пора менять подход. Прежние схемы работы с коммерческой недвижимостью устарели.

В зависимости от исходных данных, для реализации подобного проекта мы предлагаем 2 бизнес-модели:

Во-первых, возводить новые объекты — строить с нуля. Во-вторых, реконструировать готовые помещения и заниматься их дизайном.

Риски: конкуренты, дороговизна, необходимость поиска арендаторов

Конкуренты. В последние годы люди все больше отдают предпочтение фермерским продуктам, хоть они и дороже. А супермаркеты с однотипным ассортиментом, где выбор натуральной продукции ограничен, теряют около 7% покупателей в год.

Здесь не надо соперничать, гораздо лучше объединиться. Хороший супермаркет и хороший фермерский рынок в торговом центре только повысят его привлекательность. Человек приехал в ТЦ, купил одежду, сходил в кино, супермаркет, а заодно посетил гастрономический рынок. Все это под одной крышей с единой парковкой станет удобным и чрезвычайно популярным местом.

Важна правильная концепция. Отдельных объектов, где можно развлечься, купить одежду, продукты, и так много. Только сбалансированное сочетание широкого ассортимента свежих товаров, зон с качественной едой и мест с интересным досугом приводит к синергии.

Дороговизна. Инвестиции в новые рынки окупаются за 4-6 лет. Нет ни одного случая, когда деньги были потрачены впустую. Например, основная масса покупателей Даниловского рынка — местные жители. Но многие приезжают из других районов за интересным гастрономическим опытом — купил продукты, а заодно узнал новые рецепты.

В прошлом году на Даниловском побывало более 2 млн человек, что в 1,9 раза больше, чем в 2014 г., до реконструкции. А трафик выходного дня превышает 30 000 покупателей. Формат «покупка продуктов плюс обед» сейчас очень востребован.

Пока непривычный формат сдерживает инвесторов и владельцев недвижимости вкладывать деньги. Проще работать с традиционными коммерческими объектами. Но как показывает практика столицы, будущее — за гастромаркетами, ориентированными на здоровое и сбалансированное питание.

Даниловский рынок

Арендаторы. Добрая половина арендаторов — старожилы сельскохозяйственных рынков выходного дня. Все, что требуется, свести их в одну локацию и тем самым организовать территорию истинно фермерских товаров.

Представьте — у человека есть желание открыть собственный магазин или кафе, но нет денег. Рынок — прекрасная альтернатива. При аренде местами больших вложений не потребуется. А выгоды очевидны: высокосинергическая среда, большая суточная проходимость, высокий уровень продаж и нулевые затраты на рекламу, оборудование, хранение.

Важно успеть занять свободную нишу

Если в Европе гастромаркеты существуют в каждом крупном городе, то в России, чтобы их сосчитать, хватит пальцев рук. Несмотря на то, что концепция для нас новая, она определенно будет успешна в будущем.

Если население города — до 500 тыс., то городу хватит одного рынка. Если город — «миллионер», то два, максимум — три. Но мы уверены, что хороших объектов, где человеку будет не только вкусно, но и интересно, много не бывает.

Направление только набирает популярность у инвесторов как вложение в ритейл, ориентированный на широкую аудиторию. И первый, кто в нем освоится, займет надежные и прибыльные позиции. Потому что ниша свободная, потому что нет конкурентов, потому что услуги гастромаркета нужны всегда и почти каждому.

Реализованный гастромаркет в Ижевске

Фото предоставлены Pergaev Architectural Bureau