Сергей Дьячков: «Новосибирск — самый свободный город России»

В Новосибирской области строится 395 многоквартирных домов. Большая часть из них возводится в Новосибирске и пригороде. По подсчетам «ДК», в роли застройщиков выступают 102 компании, которыми владеют 138 человек. О чем говорят эти цифры экспертам по недвижимости? Как они характеризуют местный рынок жилищного строительства? Мы поговорили об этом с управляющим партнером компании DSO Consulting Сергеем Дьячковым.

Новосибирский рынок чем-то отличается от аналогичных рынков в других городах Сибири и страны в целом?

— Новосибирск — это город, в котором существует реальная конкуренция застройщиков. Посмотри на Москву. Там, условно говоря, десять компаний владеют половиной рынка. В Новосибирске первой десятке застройщиков до этого очень далеко. Более того, сама эта десятка здесь год от года существенно меняется. Пример таких компаний, как «Вира-Строй» и «Стрижи», показывает, как за короткое время можно стать лидерами рынка.  Это возможно, так как у нас рынок конкурентный.

В этом смысле рынок Новосибирска едва ли не самый свободный в России. Я уже говорил о Москве. Посмотри на другие региональные столицы, например, на Тюмень или Кемерово, и увидишь, что там всего несколько компаний в совокупности обладают подавляющей долей. То есть там рынок консолидирован, и на него очень сложно зайти. А в Новосибирск зайти легко. К нам приходили и томичи, и барнаульцы — очень много разных компаний. Мне кажется, что это очень хорошо. Прежде всего, для потребителя, потому что у него есть выбор. Но это хорошо и для участников рынка — они вынуждены расти, совершенствовать свои навыки и конкурировать.

Почему далеко не все иногородние застройщики могут похвастать успехом здесь (помним историю с приходом и уходом московского гиганта «СУ-155»)? Сохранит ли местный рынок привлекательность для иногородних застройщиков?

— Конечно, сохранит. А что касается неудачи того же «СУ-155», то такие компании привыкли работать на рынке, где низкая конкуренция и высокие цены. А здесь все наоборот. Здесь, условно говоря, не очень высокие цены, низкая рентабельность и очень высокий уровень конкуренции. Те люди, которые занимаются продажами в Москве, и те, которые занимаются продажами в Новосибирске, — это абсолютно разные специалисты.

В Новосибирске действительно очень свободный рынок, очень конкурентный рынок жилищного строительства. Это не заслуга мэра Анатолия Локтя. Просто так сложилось. Просто город и по многим другим критериям самый свободный в России.

На местный рынок выходят с масштабными проектами крупные предприниматели, ранее не имевшие отношения к жилищному строительству. С чем это связано?

— Люди идут в строительство потому, что зачастую на других рынках им некуда вложить деньги. Вот, например, рынок товаров для ремонта и строительства. Он фактически консолидирован, там есть крупнейший игрок с монопольной долей. На таком рынке рентабельность снижается постоянно. В результате некоторые предприниматели ищут новые возможности для получения прибыли, начинают инвестировать в другие отрасли, например, в жилищное строительство.  

Но в жилищном строительстве рентабельность тоже снижается. Многие застройщики не очень хорошо себя чувствуют. Причина одна — не растут доходы населения. На короткий срок застройщикам помог ажиотажный спрос на ипотеку. В последние два года население массово набирало ипотечные кредиты. Но сейчас объемы их выдачи падают и в России в целом, и в Новосибирской области в частности.

Игроки, которые пришли с других рынков, скоро увидят, что они от одних проблем пришли к другим. Количество непроданных квартир растет, платежеспособный спрос снижается. Рентабельность в строительном секторе падает. Сейчас средняя рентабельность по рынку находится в диапазоне от 10 до 20% в год. В недалеком будущем она может снизиться едва ли не до нуля. Скорее всего, в ближайшие год-два рынок столкнется с перепроизводством жилья. Мы стоим перед кризисом.

Почему лишь у малой части игроков рынка, например, у компании «Энергомонтаж», в роли застройщика выступает единственное юрлицо? Остальные, как правило, выбирают вариант, когда для строительства каждого нового жилого комплекса создается новая компания. Чем это объясняется?

— Скорее всего, одно юрлицо — это привилегия наиболее крупных компаний. Остальные создают новые юрлица, чтобы привлечь инвесторов. Есть, условно говоря, «зонтичный бренд» известной строительной компании, и под ним реализуется сразу несколько проектов. А состав учредителей компаний-застройщиков конкретных жилых комплексов, как правило, отличается.  

На каждый проект ищутся инвесторы. Те, кто потом получат прибыль. Представь — ты застройщик, у тебя есть бренд, но не хватает денег, несколько сотен миллионов рублей, чтобы построить дом. Ты предлагаешь другому предпринимателю стать соучредителем в новом проекте. Это нормально.

В последние годы государство заставило застройщиков публиковать проектные декларации. Теперь на сайте каждого строящегося жилого комплекса есть кнопка «документы», нажав на которую можно прочитать проектную декларацию, узнать в частности о финансовом состоянии застройщика, его учредителях.  Как ты думаешь, многие ли покупатели строящегося жилья пользуются этой информацией?

— Скорее всего, единицы. Когда обманутые дольщики плачутся о том, что их обманул девелопер, я им задаю всего один вопрос: «А вы читали проектную декларацию?». И что, ты думаешь, они отвечают? Почти сто процентов говорят: «Не читали». Вы отдали свои деньги, не зная во что?  Мне кажется, что люди должны научиться относиться к своим деньгам правильно. Более того, ты же видел, какими подробными, насыщенными информацией государство сделало проектные декларации? Там все можно найти!

В прессе публиковались прогнозы о том, что после завершения перехода на проектное финансирование количество проблемных домов в регионе может существенно увеличиться. То есть не все застройщики переживут эту новую реформу рынка?

— Да. Новые правила игры на рынке строительства, установленные государством, могут стать спусковым крючком кризиса. Посуди сам, многоквартирный дом стоит несколько сотен миллионов рублей, раньше застройщик мог привлечь эти деньги от дольщиков, а сейчас ему надо взять кредит в банке. Конечно, такое требование тут же выбьет с рынка ряд игроков. У многих мелких компаний нет активов, они не смогут получить деньги от банков. Вероятно, кто-то из «малышей» будет продаваться, вливаться в более крупные компании.

Но здесь мы возвращаемся к тому, с чего начали. В Новосибирске рынок жилищного строительства самый свободный в стране. Если одни игроки уйдут, на смену им придут новые — ничего страшного. И вряд ли чей-то уход существенно повлияет на цены здесь. А вот что будет в других городах, где игроков меньше и вход на рынок сложнее, —посмотрим.

Беседовал Дмитрий Сердцев