Сергей Николаев: У законодателей отличный подход: нет строек – нет обманутых дольщиков

Развитие строительной отрасли зависит от спроса на новостройки больше, чем от всего остального, вместе взятого. Сегодня и застройщики, и производители строительных материалов способны увеличить выпуск в полтора-два раза за относительно небольшое время. Обычно законодательство здесь — как катализатор при химической реакции, оно может ускорять или замедлять динамику.

Однако последние инициативы законодателей оцениваются профессиональным сообществом как способ истребить строительную отрасль как таковую. Отличный подход: нет строек — нет обманутых дольщиков.

Но строители — это достаточно консолидированная группа на любом уровне, достаточно посмотреть на удельный вес депутатов от застройщиков на всех уровнях власти в Новосибирской области. И на моей памяти впервые против «сырого» закона единодушно выступили все крупнейшие застройщики страны. Уже сейчас практически нет сомнений в том, что строители добьются отмены наиболее одиозных и непродуманных пунктов типа: одно юридическое лицо — одно разрешение на строительство; или, например, когда затраты, не связанные со строительством непосредственно жилых объектов, ограничены одним процентом от объема инвестиций. Все чаще в СМИ и заявлениях отдельных представителей правительства проскальзывает информация о грядущей отмене отдельных положений закона. 

Но пока не будет об этом объявлено официально, застройщики не будут спешить с новыми проектами. Когда рискуешь собственными деньгами, да еще и можешь попасть под УК, нужны стопроцентные гарантии. Подготовившись к новой ситуации еще в конце 2016 г., многие строительные компании заняли выжидательную позицию. Проектов на новосибирском рынке — примерно на 20 тыс. квартир, по которым уже получены разрешения и даже зарегистрирован первый ДДУ, но они не строятся и не продаются. А это только эффект поправок, которые уже начали действовать. Как результат — значительное снижение объемов строительства и ввода жилья. Область уже провалилась сильнее, чем в кризис 2008-2009 гг., а падение все продолжается.

Ввод площадей в многоквартирных домах в 2015 г. достигал более 1,8 млн кв. м, в 2016-м к концу года он составлял около 1,6 млн кв. м, а в 2017-м, по данным на сентябрь, — менее 800 тыс. кв. м (тогда как в предыдущие годы сентябрь уже демонстрировал цифры 1 млн кв. м в 2016 г. и почти 1,4 млн кв. м в 2015-м).

Несложно посчитать, что большого провала можно избежать только за счет ввода 200-250 тыс. кв. м в ЖК «Просторный». И хотя как такового плана по строительству не существует, резкое снижение ввода может отрицательно сказаться и на рейтинге региона и, возможно, на поступлениях в региональный бюджет.

Еще сложнее ситуация с новым строительством:

здесь падение за два года выросло более чем в три раза. А это, если привести ассоциацию с сельским хозяйством, «посевная» на последующий период. Спрос и продажи квартир в новостройках тоже падают, но не такими темпами.

Ситуация в строительстве отражается и на производстве строительных материалов. По оперативным данным Минстроя Новосибирской области, производство панелей для крупного домостроения уменьшилось к 2016 г. почти в четыре раза, выпуск за январь-сентябрь 2017 г. составляет 26,12% к тому же периоду прошлого года. И надо отметить, что и в прошлом году избыток мощностей был равен 48%.

Ситуация в строительстве непростая, но, по моим прогнозам, к концу III квартала 2018 г. будет почти раскуплен «навес» из непроданных квартир, построенных в 2005-2016 гг., спрос сравняется с предложением, и отрасль продолжит рост. А к тому времени разрешатся все проблемы с законодательством. Этот период будет сопровождаться переделом рынка, сильные игроки увеличат свою долю, слабые уйдут. Цены встанут в уверенный рост в конце II квартала 2018 г., хотя три политических агентства из четырех, отслеживающих цены на новостройки, показывают рост уже три месяца подряд.  

*Мнение подготовлено специально для эксклюзивного выпуска журнала «Деловой квартал» от 20.11.2017 г. к премии «Человек года».