Сократим расходы строителей

В 2009 г. новосибирские застройщики сдали на треть больше метров, чем в среднем по России. Губернатор Виктор Толоконский уверен: заставлять застройщиков строить инфраструктуру абсурдно, это должен брать на себя бюджет. Он ожидает восстановления строительной отрасли за счет программ господдержки, принятых администрацией области в прошлом году, а также новых механизмов стимулирования рынка.

Запоследние полтора года ситуация на строительном рынке кардинально изменилась. Банки увеличили стоимость ипотеки, строители не могут расплатиться по кредитам, им не хватает средств завершить стройки, застройщики банкротятся или просто останавливают проекты. Чтобы сдержать обвал рынка, областные власти весь прошлый год вводили программы поддержки. Губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский признается: не все, что задумывалось, получилось, но основные задачи выполнены. «Не потерять производственно-экономический потенциал в строительной сфере— задача трудновыполнимая, но с ней мы справились. Более того, и компании-производители строительных материалов, и крупные подрядные компании, и предприятия малого бизнеса, работающие на строительном рынке, даже кое-что вкладывали в развитие в 2009 г. Появились новые мощности, были введены несколько новых предприятий и производств, активно осваивались новые технологии на всех этапах проектирования и строительства».

Спрос на жилищном рынке удалось вернуть
Виктор Толоконский признает, что не все меры, разработанные областными чиновниками, оказались эффективными. Так, не в полную силу заработала программа госгарантий по банковским кредитам застройщиков из-за того, что строители еще до кризиса успели заложить большую часть имущества. Зато большой популярностью пользовались программы, направленные на частного покупателя.
— Какие-то меры поддержки сработали более эффективно, какие-то менее. Нам не совсем удалось поддержать крупных застройщиков и крупные компании по госгарантиям, поскольку у этих компаний были, мягко говоря, непростые взаимоотношения с банковской сферой. Понятно, что даже если банк получит гарантии власти, он совсем не хочет предъявлять долги застройщиков губернатору. Такого рода гарантии ни один регион не объявлял, но банки старались максимально подстраховаться и не смогли оказать кредитную поддержку многим застройщикам, имеющим незавершенные объекты.
Более эффективными оказались меры по консолидации государственного заказа. Мы никогда не предоставляли столько заказов на строительство и ремонт за счет государственного бюджета— в прошлом году потратили на эти цели несколько миллиардов рублей. Это были деньги как из федерального, так и из областного бюджета. На эти средства приобретали жилье для военнослужащих, отдельных социальных групп, строили служебное жилье и квартиры для выпускников детских домов, для переселения граждан из ветхого жилья. Также была большая программа капитального ремонта, по которой мы отремонтировали более 500 тыс. кв. м жилья. И это тоже в условиях падения рынка сказывалось на загрузке строительных мощностей предприятий строительной индустрии.
Специальная программа поддержки покупателей квартир в новых домах, принятая администрацией области год назад, первое время практически не работала. Удалось ли «раскачать» покупателей?
— Сейчас мы вышли на уровень заявок, на который не рассчитывали в самых оптимистичных прогнозах. В неделю получаем около 200 обращений за господдержкой. У нас оформлено 1 300 кредитов, но процесс так быстро набирает темпы, что это поставило бюджет в очень непростые условия. Мы вынуждены постоянно добавлять бюджетные расходы. Эти обязательства тоже выливаются в миллиарды рублей расходов областного бюджета, поскольку у нас и единовременные затраты большие, плюс на каждую заявку мы имеем отложенные обязательства на 600-700 тыс. руб. Это тоже большая переходящая нагрузка на бюджет следующих лет. Но зато это позволило восстановить спрос на жилищном рынке— мы ввели более 1,2 млн кв. м жилья. Ввод жилья в 2009 г. на тысячу жителей в Новосибирской области был примерно на треть выше, чем в среднем по стране и по СФО.
Как долго будет действовать эта программа?
— До 1 июля 2010 г. Совершенно очевидно, что из-за очень высокого спроса мы не можем ее дальше продлять, но и отказаться от нее не можем. Сейчас мы выплачиваем 300 тыс. руб. любому новосибирцу, который берет ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройках, сданных в 2008-2010 гг. Также мы субсидируем 8% ставки по кредиту в течение семи лет. Мы решили, что с 1 июля до 1 ноября 2010 г. мы уменьшим взнос до 200 тыс. руб., а субсидировать ставку по ипотеке будем в течение пяти лет. На такие субсидии смогут рассчитывать не только жители области, но и приезжающие по областной программе переселения. Для балансировки бюджета я своим коллегам называю сумму примерно 1 млрд руб. в год на стимулирование покупки жилья. Раньше тратили 200 млн руб. Надо увеличить расходы в 5 раз, это не просто, но думаю, нашему бюджету посильно, и на меньшую сумму я не соглашусь.
Будет ли администрация разрабатывать новые меры поддержки застройщиков?
— Очень важно найти финансовый ресурс, позволяющий строителям взять хороший темп. Над этой задачей мы сейчас работаем. Сейчас мы рассматриваем возможность для областного агентства ипотечного кредитования (НОАИК) вкладывать прямые инвестиции в строящиеся дома с гарантией последующего выкупа и передачи квартир конечным покупателям— для этого мы увеличим уставный капитал НОАИК. Но это не значит, что областной бюджет должен стать спонсором всех недостроев, как было предложено в первом варианте этой программы. Объем нашего строительного рынка— около 30 млрд руб. Понятно, что бюджет за собственные деньги такой рынок «поднять» не сможет.
У застройщиков откроется второе дыхание
Областные власти рассчитывают на увеличение объема инвестиций в строительство в этом году. Чиновники надеются, что росту рынка будет способствовать модернизация производственного сектора, а также муниципальные и федеральные заказы на строительство. Кризис сыграл на руку строителям еще и в том, что власти вынуждены заботиться о поддержании бизнеса строителей— вкладываться в инфраструктуру, готовить земельные участки и стимулировать спрос. При этом если в прошлом году господдержка касалась в основном застройщиков жилья, то в этом году чиновники озаботились поддержкой строителей коммерческой недвижимости.
— Многие предприятия не смогут сохранить конкурентоспособность без обновления фондов, без выхода на новый технологический уровень. То, что в 2008 г. продавалось при устаревшем ассортименте, при сомнительном качестве, больше рынок не примет. Это не временная ситуация, она будет только ужесточаться. Поэтому промышленные заказчики вынуждены будут реагировать на эти изменения инвестициями и вложениями в производственные объекты.
В этом году мы сняли ограничение на строительство новых муниципальных объектов. В бюджете 2010 г. предусмотрено строительство ряда крупных объектов, заказчиком которого выступит администрация области,— это объекты образования, больницы, объекты культуры. Некоторые из них очень сложные и важные для развития области, поэтому по ним будут особые режимы финансирования и управления. Нам важнее архитектурное и строительное качество, и деньги не будут ограничением ни при каких обстоятельствах.
Мы увеличиваем и без того большой заказ на расселение ветхих домов. Приняли решение провести расселение из ветхих домов по федеральной программе в течение ближайших четырех лет. С тем темпом, с которым мы расселяли в 2009 г., нужно потратить 10 лет. Это означает, что темп расселения нужно существенно ускорить. Мы предлагаем федеральному правительству увеличить вложения с ростом затрат местного бюджета. Если не добьемся от правительства увеличения дотации, то будем добавлять средства своего бюджета, с определенным софинансированием муниципалитета. У нас появляются целые микрорайоны, которые будут застраиваться под заказ министерства обороны и другие муниципальные нужды. Этот заказ должен давать нам не менее 100 тыс. кв. м жилья.
Власти некоторых российских регионов оснащают земельные участки под застройку за счет бюджета. Планируются ли в Новосибирской области подобные программы?
— Совершенно понятно, что мы не сможем функционировать без вложений в инфраструктуру. К сожалению, бюджет 2010 г. будет таким же сложным, как и в 2009 г. Производственная сфера, даже на фазе роста, в 2010 г. вряд ли увеличит платежи в бюджет— слишком сложное финансовое положение субъектов экономики, много придется вложить в техперевооружение. В январе 2010 г. предприятия получили даже на 4% меньше прибыли, чем в январе 2009 г., хотя тот был совсем провальный. Вряд ли нам стоит ждать значительного увеличения сборов по подоходному налогу и налогу на прибыль. Эти два налога дают нам более 70% всех доходов. И, тем не менее, объемы вложений в инфраструктуру в 2010 г. будут существенно выше, думаю, что вдвое, чем в 2009 г.
Я всегда говорил о том, что совершенно не правильно и стратегически абсурдно, вредно рассчитывать, что энергетическую, коммунальную инфраструктуру должен строить заказчик. Поэтому мы будем развивать инфраструктуру за счет средств бюджета. На территории промышленно-логистического парка уже всю инфраструктуру строим на бюджетные средства. Уже вложили 400 млн руб., предстоит потратить еще 1 млрд руб.
Сейчас мы предусмотрели в бюджете около 100 млн руб. на инженерную инфраструктуру для жилищного строительства. Думаю еще увеличить эти вложения за счет того, что будет задействован механизм, когда государственное агентство жилищного строительства будет готовить участки, выкупать их на аукционах и передавать в долгосрочную аренду застройщикам.
Есть ли у областных властей программы по оживлению рынка коммерческой недвижимости?
— Понятно, что строить то же, что и раньше, инвесторы не смогут. Раньше, при любой планировке торгового центра, якорные арендаторы заказывали площади еще на этапе строительства. Сейчас ни офисные, ни торговые, ни сервисные площади в традиционной архитектуре и маркетинге в Новосибирске не пройдут. Город достаточно насыщен этими ресурсами. Но это совершенно не означает, что строить не надо— нужно просто найти более новые и правильные решения. Некоторые подходы мы уже определяем.
Например, нам крайне важно построить новые гостиницы. Поскольку отели имеют длительную окупаемость, можно найти совмещенные проекты, где срок окупаемости вложений ускорится за счет целого ряда других сервисных функций. Одной из таких функций является строительство жилых помещений, апартаментов в аренду.
Виктор Толоконский
Родился 27 мая 1953 г. в Новосибирске.
Образование: В 1974 г. окончил Общеэкономический факультет Новосибирского института народного хозяйства по специальности «экономист», в 1978 г. окончил аспирантуру Новосибирского государственного университета.
Карьера: 1981-1991 гг. — работал на различных должностях в Новосибирском облисполкоме.
1991-1993 гг. — заместитель председателя Новосибирского горисполкома.
1993-2000 гг. — мэр Новосибирска.
с 2000 г. — губернатор Новосибирской области.
Женат, имеет двоих детей.