Ведете арендный бизнес? Что важно учитывать для расчета окупаемости

Коммерческий директор компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко)

Выбирая коммерческую недвижимость в качестве объекта для инвестирования, необходимо учитывать затратную часть арендного бизнеса для грамотного расчета окупаемости своих вложений.

К таким затратам относятся коммунальные и эксплуатационные платежи; налог на недвижимость; оплата работы бухгалтера, инженера, юриста, управляющего, брокера; налог на прибыль.

В зависимости от объема и типа коммерческой недвижимости, а также способа управления, эти затраты могут как увеличиваться, так и уменьшаться. 

В частности, если мы говорим, о крупном складском комплексе или торговом центре, то все вышеперечисленные расходы будут в полном объеме возникать у арендодателя, и они требуют скрупулезного расчета.

Если речь пойдет об инвестициях в небольшие торговые помещения формата street retail (инвестиции, которые занимают основной портфель заказов на рынке), то затраты заметно сокращаются.

Сегодня разберем один из основных затрат — это налог на прибыль при ведении арендного бизнеса частными инвесторами (физическими лицами). Рассмотрим варианты сдачи в аренду недвижимости и размер налога.

Сдача в аренду от физического лица и оплата налога на доходы (НДФЛ).
Наименее выгодный вариант, так как размер налога на доход физических лиц составляет 13% от получаемый арендной платы. Используется крайне редко, обычно временно, до момента регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя. 

Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСНО). Вариант, когда физическое лицо регистрируется в налоговой в качестве индивидуального предпринимателя и зачастую выбирает наиболее оптимальное налогообложение – упрощенную систему.

Стоит отметить, что упрощенная система налогообложения доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017 г.), стоимость основных средств — не выше 150 млн руб., и количество сотрудников — не более 100 человек.
При этом «упрощенка» — это не всегда привычные 6%.

Есть два вида: «доходы-расходы» (15% от выручки, уменьшенной на затраты); «доходы» (6% от выручки, то есть всех поступлений!). 

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, если соотношение затрат и выручки больше 0,6 — для аренды это бывает крайне редко, поэтому предприниматели и выбирают систему «доходы».  

 

Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя при патентной системе налогообложения (ПСН). Такой системой налогообложения могут воспользоваться предприниматели, зарабатывающие на арендном бизнесе не более 60 млн руб. в год, т.е. не более 5 млн руб. в месяц, а также количество сотрудников которых не превышает 15 человек.

В отличие от вышеописанных систем налогообложения здесь государство рассчитывает налог, исходя не из реального дохода, а из возможного. Причем размер этого дохода определяют региональные власти, поэтому стоимость патента на один и тот же вид деятельности в разных областях отличается. 

Стоимость патента можно рассчитать на сайте налоговой. 

Для этого нужно ввести месторасположение вашей налоговой, срок патента, вид деятельности (сдача в аренду нежилых помещений) и площадь сдаваемых объектов. 

К примеру, если приобрести патент в Новосибирске на 12 месяцев для сдачи объекта 150 кв. м, то стоимость патента — 60 000 руб. за год. Сравним расходы с ранее описанными системами налогообложения: при сдаче в аренду помещения в среднем по 1000 руб. за 1 кв. м годовой доход составит 1,8 млн руб., НДФЛ (13%) от этой суммы — 234 000 руб. в год, а УСНО (6%) — 108 000 руб. в год. Патент, как видите, получается выгоднее. 

Еще один плюс данной системы — ПСН удобна тем, что в этой системе налогообложения нет деклараций, что существенно упрощает документооборот. 
Обращаю ваше внимание — если вы как ИП занимаетесь не только арендным бизнесом, то необходимо приобретать патент на каждый вид деятельности, а этот список ограничен.