Вторичный рынок жилья: будут ли расти цены?

Появились первые признаки оживления рынка жилой недвижимости. Пройдено ли этим рынком «дно» или нас еще ждет второе «в подарок», попытались разобраться участники очередного «Дискуссионного клуба», организованного «Деловым кварталом».

Участники
Илья Балахонов директор компании «Доктор Ключ»
Сергей Васильев начальник управления по работе с частными клиентами филиала Банка Сосьете Женераль Восток
Владимир Голованов генеральный директор компании «Сибакадемстрой Недвижимость»
Елена Ермолаева директор компании RID Analytics
Татьяна Ищенко директор компании «Капитал»
Константин Каменщиков заместитель управляющего филиалом ВТБ24
Екатерина Симонова генеральный директор Правобережного агентства недвижимости «Афина Паллада»
Олег Харченко генеральный директор Центрального Агентства Недвижимости
Александр Чернокульский исполнительный директор агентства «Жилфонд»

Примерно на четверть уменьшилась с сентября прошлого года средняя цена кв. м на вторичном рынке жилья в Новосибирске. Лишь в сентябре 2009 г. риэлторы зафиксировали ее небольшой рост. Могут ли цены снова упасть или их падение прекратилось окончательно? С такими воп- росами модератор «Дискуссионного клуба», директор компании RID Analytics Елена Ермолаева обратилась к экспертам.
«Падение цен прекратилось. Теперь они будут постепенно расти. В нашем агентстве средняя цена сделок в сентябре и октябре увеличивалась на 2% относительно предыдущих месяцев», — ответил генеральный директор Центрального Агентства Недвижимости Олег Харченко. Дальнейшего, хотя и медленного, повышения цен ждет и генеральный директор компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Голованов: «Интерес потенциальных покупателей возрастает. Это видно по количеству обращений, звонков, заходов на сайт компании. Выросло и число сделок». Он отметил, что рынок «достиг точки перегиба»: цены уже не падают, а растут. «Сибакадемстрой Недвижимость» зафиксировала за сентябрь рост цен на 1,4%.
Причину наметившегося роста цен на вторичном рынке Владимир Голованов видит в том, что почти прекратился демпинг на первичном рынке. А Олег Харченко считает, что на рост средней цены отчасти повлияло резкое (почти в два раза за последние три месяца) увеличение покупок через его агентство квартир дороже 7 млн руб. «Реализован отложенный спрос. Потенциальные покупатели дорогого жилья посчитали, что рынок уже достиг «дна», — полагает он. В последние месяцы в агентстве недвижимости «Жилфонд» существенно возросло количество сделок с жильем дороже 15 млн руб. Исполнительный директор «Жилфонда» Александр Чернокульский тоже склонен считать, что покупатели решили — «дно» пройдено, дальнейшего снижения цен ждать бессмысленно.
Впрочем, не все эксперты согласились с тем, что падение цен прекратилось. По мнению директора компании «Доктор Ключ» Ильи Балахонова, рынок достиг «дна» лишь в сегменте недорогих 1-2-комнатных квартир-студий. Он считает, что в этом сегменте до конца года цены могут вырасти на 1-2%. А вот для квартир из 2-3 и более комнат, так же как и для престижного жилья, ценовое дно еще не достигнуто. Илья Балахонов считает, что эти категории жилья до конца года еще подешевеют на 1-3%.
«Сейчас многие продавцы жилья ожидают резкого взлета цен. Думаю, что они ошибаются», — отметила генеральный директор Правобережного агентства недвижимости «Афина Паллада» Екатерина Симонова. По ее мнению, до конца года могут подорожать, да и то максимум на 2-5%, лишь квартиры стоимостью до 1,5 млн руб., цены же на квартиры стоимостью 5-7 млн руб. останутся на сегодняшнем уровне или даже немного снизятся.

Банки снижают ставки по ипотеке
Платежеспособный спрос на жилье сильно зависит от доступности ипотеки. Чуть больше года назад ипотечные кредиты в Новосибирске выдавали почти 50 банков. Сейчас, по словам риэлторов, на этом рынке в городе реально работают не более шести банков. «Меняется ли ситуация на рынке ипотеки?» — поинтересовалась модератор Елена Ермолаева у экспертов из банковской сферы.
«Начиная со второй половины августа, мы отмечаем пусть не взрывной, но стабильный рост спроса на ипотечные кредиты», — ответил начальник управления по работе с частными клиентами филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Сергей Васильев. По его словам, банк решил поддержать спрос и в середине октября впервые за последний год снизил на 2% ставки в рублях по одной из наиболее популярных ипотечных программ и, кроме того, расширил линейку ипотечных кредитов.
«Мы тоже снизили ставки примерно на 2%. А еще отменили комиссии за рассмотрение заявок на получение ипотечных кредитов (2,5 тыс. руб. для частных лиц и 1,2 тыс. руб. для корпоративных клиентов). С сентября возобновили выдачу кредитов на покупку строящегося жилья. В общем, возвращаемся на рынок ипотеки, поскольку считаем, что он начинает быстро расти», — сообщил заместитель управляющего филиалом ВТБ24 Константин Каменщиков.
Возобновление интереса покупателей жилья к ипотеке отметили и риэлторы. По словам Владимира Голованова, в середине 2008 г. в агентстве «Сибакадемстрой Недвижимость» доля ипотечных сделок достигала 40%. Затем был резкий спад, доля таких сделок сократилась до 10%, но в августе-сентябре 2009 г. она более чем удвоилась и к началу октября приблизилась к 25%. Четверть всех сделок совершается с помощью ипотеки в Центральном Агентстве Недвижимости и в Правобережном агентстве недвижимости «Афина Паллада», около 30% — в «Жилфонде».
«Банки постепенно убирают заградительные барьеры: снижают ставки, отменяют различные комиссии. Многие обещают в ближайшее время снизить размер первоначального взноса по ипотечным кредитам», — поделился наблюдениями Александр Чернокульский.
Как помочь дефолтным заемщикам
Кризис в сфере недвижимости оказался не настолько катастрофическим, как прогнозировали некоторые эксперты год назад. Как напомнил собравшимся Владимир Голованов, год назад звучали прогнозы, что цены на недвижимость рухнут в два-три раза, количество дефолтных ипотечных заемщиков достигнет 100 тыс. человек. «Реально цены снизились примерно на 25%, проблемных заемщиков в стране всего 6-7 тыс. человек», — рассказал он.
Тем не менее и банки, и риэлторы время от времени сталкиваются с неплатежеспособными заемщиками. Екатерина Симонова привела пример патовой ситуации: клиент не может платить взносы по ипотеке, банк не идет на реструктуризацию кредита, а продажа квартиры не позволяет полностью погасить долг, поскольку недвижимость сильно подешевела. «Допустим, два года назад человек купил квартиру стоимостью 7 млн руб. Вложил своих 2 млн руб. и 5 млн руб. кредита. Сейчас оказался без работы. Рыночная стоимость квартиры снизилась до 5,5 млн руб. Если ее продать, то получится, что останется без квартиры, потеряет 2 млн руб., которые в свое время вложил, и еще будет должен банку», — описала она один из подобных случаев.
«Мы понимаем социальную напряженность в этом вопросе. И будем только рады, если государство поможет банкам реструктурировать проблемные ипотечные кредиты», — ответил Константин Каменщиков. Но пока такое решение не принято, наиболее справедливым выходом ему представляется продажа заложенной квартиры за ту цену, которую она сейчас реально стоит. «Остальную сумму человек остается должен и начинает ее погашать. Тело кредита резко уменьшается, соответственно, и платежи тоже», — сказал он. В городе несколько заемщиков уже заключили с банком соглашение о погашении долга на таких условиях.
По наблюдениям Сергея Васильева, дефолтных клиентов по ипотеке у банков в Новосибирске немного да и сами заемщики, даже оказавшись в трудной жизненной ситуации, крайне неохотно идут на реструктуризацию долга. «Они брали кредиты под достаточно низкие проценты и не хотят терять эти условия», — объяснил он.
Агентства становятся адвокатами сторон
За год количество агентств недвижимости в Новосибирске сократилось в три раза: с примерно 300 до 100. Некоторые из оставшихся на рынке крупных агентств недвижимости признают, что первые месяцы этого года работали с убытками. Ждать ли дальнейшего сокращения числа агентств недвижимости? Появления новых? Модератор «Дискуссионного клуба» предложила экспертам поделиться мнениями по поводу перспектив риэлторского бизнеса в городе.
«Прошедший год показал, что выживают те, кто снижает издержки. Возможно, количество мелких агентств еще сократится. Но вот состав основных игроков рынка вряд ли кардинально изменится», — полагает Илья Балахонов. В этом с ним согласен Владимир Голованов. По его мнению, рынок хотя и оживляется, но все равно в ближайшие годы будет вялым, а это значит, что компаниям придется сильнее конкурировать за клиентов, повышать качество услуг.
Директор риэлторской компании «Капитал» Татьяна Ищенко поинтересовалась у экспертов, заметили ли они, что сделок между агентствами стало меньше. Александр Чернокульский с ней согласился: «Это так. Просто количество вариантов в базах данных крупных агентств настолько возросло, что у них уже нет острой необходимости обращаться к базам данных других агентств».
Он припомнил, что два года назад у «Сиб- академстрой Недвижимости» были совместные сделки с более чем 200 агентствами. «И всегда получалось, что некоторые мелкие компании немножко паразитировали на базах данных крупных агентств. А сейчас, в кризис, кое-кто из мелких агентств идет просто на провокацию — по своей инициативе, не информируя владельца квартиры, снижает цену, а когда находится покупатель, предлагает агентству, с которым договор у продавца: «Может, ваш клиент согласится продать по такой цене?». Даже если соглашается, ощущение подставы остается».
Риэлторы затронули и тему комиссионного вознаграждения. Несмотря на кризис, комиссия агентств за свои услуги — 4-6% от стоимости жилья — не изменилась. Но если до 2009 г. ее платил только покупатель жилья, то теперь часть расходов переложена на продавцов. В структуре доходов «Жилфонда» комиссия, получаемая от продавцов, уже достигает 40-50%, Центрального Агентства Недвижимости — 50-60%. «С сентября 2009 г. у нас отсутствуют безвозмездные договоры с продавцами жилья», — сообщил Александр Чернокульский. По мнению Олега Харченко, распределение комиссии между покупателем и продавцом уменьшило расходы покупателей, что помогло активизировать операции с недвижимостью.
А Владимир Голованов отметил, что разделение комиссии оздоровило отношения между агентствами: «Раньше, если одно агентство приводило покупателя, а другое — продавца, то комиссию они между собой делили. Как правило, возникали конфликты, чей вклад больше. Сейчас споров нет — каждое агентство получает комиссию со своего клиента. И вообще, ситуация стала более цивилизованной, как в судебном процессе — риэлторы, как адвокаты сторон, защищают интересы своего клиента».