Какие риски создает новый подход ФНС Новосибирской области к налогообложению девелоперов?

Речь идет о возможной практике начисления налога на прибыль уже на дату ввода жилого дома в эксплуатацию, если часть квартир в проекте осталась у застройщика и не была реализована по договорам долевого участия. 

Партнер АБ «Гребнева и партнёры», налоговый адвокат Юлия Золотовская

— В такой ситуации компаниям фактически предлагают заплатить налог при отсутствии реального дохода. В проектах, где после ввода дома сохраняется значительный объем непроданного жилья, налоговая нагрузка становится особенно чувствительной. Сумма налога может быть существенной и, что принципиально важно, единовременной. Ее необходимо уплатить сразу, не имея при этом поступлений от будущих продаж. 

В рамках обсуждений налоговые органы исходят из следующей логики: если дом построен, а часть квартир осталась у застройщика, такие объекты якобы получены за счет средств дольщиков и могут рассматриваться как безвозмездно приобретенное имущество. В этом случае их стоимость предлагается включать в доходы компании по рыночной цене уже на момент ввода дома в эксплуатацию. 

Именно этот подход вызывает наибольшую обеспокоенность рынка: налог предлагается исчислять не с фактического финансового результата, а с оценочной стоимости квартир как с дохода, который еще не был извлечен.

При этом в реальной экономике строительных проектов квалификация непроданных квартир как «безвозмездно полученных» зачастую не соответствует действительности: «Большинство девелоперских проектов финансируются не только за счет средств дольщиков. Как правило, используются банковское проектное финансирование, собственные средства группы, займы. При наличии нескольких источников финансирования утверждение о том, что непроданные квартиры получены бесплатно, требует детального подтверждения расчетами и документами. 

Дополнительные сложности возникают и при последующей продаже таких квартир. Если налог признается на стадии ввода объекта исходя из рыночной стоимости, в дальнейшем неизбежно встает вопрос корректного учета расходов и предотвращения двойного налогообложения. В случае предъявления требований, основанных на подобной логике, застройщикам недостаточно общих аргументов. 

Необходим предметный анализ конкретного проекта: источников финансирования, структуры затрат, кредитных и заемных обязательств, формирования себестоимости и финансового результата, а также налоговой модели при будущей реализации непроданных квартир. 

На сегодняшний день обсуждаемый подход нельзя назвать полностью сформированным и устойчивым с правовой точки зрения. Это создает дополнительную неопределенность для рынка: девелоперам предлагают уплатить налог с актива, который еще не превращен в денежный поток, при том, что каждый проект индивидуален по модели финансирования, структуре затрат и стратегии продаж.

В такой ситуации ключевое значение приобретает своевременная правовая оценка рисков и выработка позиции еще до того, как спор приобретет формальный характер. Практика показывает, что именно на ранней стадии — при анализе финансовой модели проекта и структуры финансирования — можно заложить аргументацию, способную существенно повлиять на дальнейший диалог с налоговыми органами и защитить бизнес от избыточной фискальной нагрузки.