Новосибирские застройщики: Новые нормы КРТ уничтожат сферу строительства

Как рассказали в пресс-службе Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента Новосибирской области (АРИД), новосибирские застройщики опасаются, что введение порога минимальной площади КРТ на уровне 5 га для договоров по инициативе правообладателей кардинально изменит ландшафт застройки города и может привести к блокировке большой части существующих контрактов, а также к непредсказуемым социально‑экономическим последствиям.

Прокуратура предлагает установить пятигектарный порог именно для договоров КРТ, заключенных по инициативе правообладателей. Этот вид КРТ сейчас охватывает около 75,6% всех договоров Новосибирска — 31 из 41. Муниципальный КРТ, заключенный через открытые торги, под порог не попадает. Однако из реестра договоров за 2024-2025 гг. 16 из 23 договоров, то есть около 69,6%, подпадут под новый порог и окажутся под риском блокировки. Средняя площадь таких участков — около 2 га, что вдвое ниже предлагаемого порога. В городе действительно существует значимый пласт проектов, который в этом случае может остаться без возможности реализации — говорится в сообщении АРИД.

По мнению застройщиков, первой под удар попадет ниша проектов по обновлению центральных кварталов города — это договоры с относительно мелкими участками, обеспечивающими застройку в районах, где нет свободных земель площадью более 5 га. 

Основатель «Сибирь Девелопмент» Дмитрий Хмельницкий считает, что нововведение приведет к сокращению количества проектов, снижению конкуренции на рынке и росту цен на жилье: 

Такое изменение также приведет к утрате важного канала внебюджетного финансирования школ, детских садов и других соцобъектов, финансируемого застройщиками. Увеличит административную нагрузку и затраты на проекты, а также увеличит риск незавершенных строительных площадок. Есть большая вероятность монополизации рынка, возникновения сложностей с освоением больших ЗУ и финансированием инфраструктуры, а также с ограничениями ресурсоснабжающих организаций, неопределенностями по расселению и длительным циклом реализации (10-15 лет).

Как добавили в АРИД, система КРТ еще не полностью запущена: механизм начал полноценно работать только в 2024 г., когда было заключено большинство договоров, и поэтому многие объекты все еще на стадии проектирования. По мнению исполнительного директора АРИД Романа Берсона, корректировка условий КРТ до получения первых реальных результатов может привести к остановке системы еще до того, как она начнет приносить пользу городу: 

Кейс Красноярска подтверждает риск того, что слишком радикальные изменения могут привести к остановке процессов застройки и нарушению планов ввода жилья: в течение шести месяцев после изменений новые контракты не заключались, а показатель ввода жилья упал примерно на 56% (данные ЕИСЖС). Реализация нацпроекта по жилищу и темпам финансирования инфраструктуры, скорее всего, существенно замедлится к 2027-2028 гг. Кейс подчеркивает риск того, что резкое увеличение порога может привести к системной остановке механизмов застройки, особенно если рынок еще не достиг полноценных операционных показателей. В Новосибирске подобный сценарий грозит не только задержками по строительству, но и снижением доверия инвесторов к городскому рынку, что потребует дополнительного анализа и выработки мер по уменьшению рисков для бюджета и социнфраструктуры.

По мнению экспертов, введение порога для КРТ может вызвать у бюджетов всех уровней прямые потери налоговых поступлений в диапазоне 34-63 млрд руб. в год при базовом сценарии, а совокупный фискальный ущерб за пять лет может составить более 240 млрд руб.

В 2024 г. через КРТ было привлечено 14,2 млрд руб. на строительство пяти школ и 12 детских садов. Порог в 5 га устранит этот канал финансирования и вынесет часть затрат на городской бюджет, что уже вызывает тревогу у муниципалитета. Так что сегодняшняя дискуссия вокруг порога в 5 га — это не просто спор о цифрах. Это спор о темпах развития города, о балансе между оперативной застройкой и устойчивым наполнением бюджета, а также о том, какие проекты наиболее критичны для социальной инфраструктуры и как сохранить конкурентную среду на рынке строительства. В момент, когда решения еще только обсуждаются, эксперты призывают к взвешенному подходу — мониторингу работы механизма КРТ в течение более длительного цикла, аналитической оценке последствий и учету опыта соседних регионов, прежде чем принимать радикальные шаги, способные изменить облик Новосибирска на долгие годы, — подытожили специалисты строительной сферы.

Читайте также: Под Новосибирском выставили на торги 114 га земли для комплексного развития