Активность на рынке недвижимости медленно, но верно повышается: в июле наблюдается рост количества сделок. О других тенденциях рынка рассказал генеральный директор АН «Республика» Дмитрий Холявченко.
— Активность на рынке недвижимости Новосибирска, говорят эксперты, повышается: в июле агентства недвижимости регистрируют рост количества сделок по сравнению с тем же периодом в июне. Согласны ли вы с этим мнением?
— Да, на мой взгляд, небольшой рост активности есть. Хотя многие коллеги со мной не согласны. Увеличилось как количество звонков по вариантам, преимущественно в недорогом ценовом сегменте, так и количество сделок.
— Есть еще одно утверждение, что драйвером роста в данном случае стало постепенное снижение банками ставок по ипотеке...
— Нет, ипотека драйвером пока перестала быть? и надеяться на нее в ближайшее время не стоит. Единственный драйвер роста — это реализация спроса (считая и отложенный), вызванного необходимостью решения конкретных жилищных, но не инвестиционных проблем. Спрос реализуется со скоростью прямо пропорциональной снижению цен на недвижимость на вторичном рынке. При существующих доходах и уровне уверенности потенциальных покупателей (большая часть которых не просто покупают квартиру, а меняют одну на другую), при современной стоимости ипотечного кредита, при ставках по ипотеке, по которым кредиты брать больше чем на 10 лет глупо, цены на большую часть представленных на рынке объектов крайне завышены.
— Какова реальная цена?
— Реальная цена реализации квартир в настоящее время по некоторым сегментам рынка ниже, чем минимальная цена предложения. То есть реальный рынок отрабатывается на уровне 50-100 тысячного торга по самым дешевым из представленных объектов недвижимости. Поэтому, если переформулировать, единственный драйвер роста активности — это снижение цен на квартиры на вторичном рынке. Если базовый рынок — рынок вторичных квартир — «отработает» снижение цен, все остальные пойдут за ним. Процесс это не резкий, постепенный, потому что может сопровождаться не только массовым снижением цен на объекты, но и массовым снятием объектов с продажи в ожидании «лучшей цены».
— Насколько продолжительной будет подобная ситуация?
— Для части продавцов такое поведение вполне возможно довольно продолжительное время, но для большей части объективные потребности, связанные с решение жилищных вопросов не позволят ни откладывать продажу, ни идти против рынка. Тем более, повторяю, очень значительная часть сделок — обменные. В такой ситуации и продавцы, и покупатели защищены тем, что цены примерно пропорционально меняются и на продаваемую, и на покупаемую квартиры. Однако с поправкой на то, что в кризис становится более важным сам факт владения недвижимостью, нежели ее параметры. Поэтому разница между одно- и двухкомнатными, между двух- и трехкомнатными квартирами будет уменьшаться. А взять ипотеку на доплату в несколько сотен тысяч гораздо проще, чем на почти полную стоимость квартиры.
— Изменится ли как-то специфика сделок?
— Да, сделки станут сложнее, вырастут в длину цепи обменных сделок, цепи будут реже начинаться «чистым покупателем» с ипотекой и реже заканчиваться покупкой новостроек. Но в остальном, если есть потребности купить, продать, улучшить жилищные условия, разменять квартиру, рынок их отработает. И, скорее всего, снижением цен.
— Под какой процент сейчас в основном новосибирцы берут ипотечные кредиты?
— Базовые рабочие ставки на вторичном рынке 14%-14,5% годовых. Средний первоначальный взнос сейчас вырос с 15-20% до 20-30%. Срок наоборот уменьшился до 10-15 лет (вместо 15-20).
На «первичке» есть ставки и от 8%, но мне с этим работать не приходилось. Да, и даже без кризиса глупо покупать новостройку по ипотеке. Ипотека — это риск, и новостройка — это риск. Зачем множить риски на пустом месте? Сейчас я бы вообще рекомендовал поостеречься от покупки большинства новостроек в городе. А ипотеку на новостройки вообще брать нельзя.
— Когда рынок продажи жилой недвижимости, на ваш взгляд, вернется к докризисным показателям?
— Боюсь, что это зависит только от ряда макроэкономических процессов: от политики государства, Центробанка, состояния банковской сферы. Пока, если честно, я не вижу никаких действий всех уровней власти, которые бы хоть как-то способствовали выходу из кризиса. Если же соответствующая политика будет осуществляться, будут проведены реформы, особенно пенсионная, то думаю, что большинству рынков хватит трех лет до восстановления. Но даже начало реформ может подстегнуть финансовую сферу, от которой зависит кредитование. И если инфляция разгоняться не будет, то на рынке недвижимости, хоть он и консервативный, все может быть значительно раньше, потому что пока в России более спокойного инвестирования еще не придумали, а как обеспечение по кредиту залог недвижимости уж точно лучше всех. Так что посмотрим: будет ли государство хоть что-то делать или, как сейчас, просто ждать повышения цен на нефть.