«Состояние рынка жилья зависит даже не от сложностей, связанных с изменением 214-ФЗ. Меняется сам рынок, потребители и их предпочтения, лидирующие застройщики и их предложения».
По словам директора проектов ГК «ЁЛКА девелопмент», в ряду происходящих изменений встречаются и довольно неожиданные, последствия которых трудно спрогнозировать. Эксперт рассказал о «черных лебедях» нового рынка новостроек Новосибирска.
На III Саммите застройщиков Новосибирска, который прошел 22 марта и традиционно собрал лидеров сектора жилищного строительства и участников рынка новостроек, была и аналитика, и готовые кейсы для строительных компаний.
Расскажу о трех «черных лебедях», то есть о случившихся за последнее время критических событиях, которые невозможно было предсказать, но которые могут фундаментальным образом повлиять на завтрашний рынок новостроек города.
Первое и самое свежее критическое изменение — взрывной рост регистраций договоров долевого участия. Посудите сами: в феврале 2019 г. по отношению к февралю 2018-го показатели взлетели на 60%.
Никто из опрошенных мною застройщиков не подтвердил такое же резкое повышение продаж. По всей видимости, строительные компании активно переписывают на кого-то ДДУ. Как и когда они выйдут на рынок, и каким образом застройщики будут получать по ним оплату, пока неизвестно.
Если тенденция сохранится, и объем таких отложенных сделок будет нарастать, сформируется еще одна будущая непредсказуемость, которая проявится, вероятно, уже после 1 июля этого года, когда вступят в действие новые поправки в 214-ФЗ.
Второй «черный лебедь» взмахнул крылом над нашей обеспеченностью квадратными метрами жилья на человека. Федеральный норматив составляет 24 кв. м, Москва не добралась пока до 20 кв. м, а в Новосибирске мы подошли к отметке 28 кв. м. Это однокомнатная студия на каждого человека, включая пенсионера и новорожденного.
И этот показатель начал торможение даже на фоне притока населения в наш город на ПМЖ. Это говорит о том, что рынок начал переход от количественных показателей к качественным. От ввода миллионов квадратных метров к изменению их качества.
Эра традиционного «эконом-класса» на рынке новостроек Новосибирска окончена. На смену ему идет широкая линейка «комфорта». Как в будущем это трансформирует рынок, пока непонятно. Но первые проявления такой трансформации мы зафиксировали еще по итогам 2018 г., и это третий «черный лебедь» нашего будущего рынка.
В конце 2018 г. мы вдруг обнаружили в ТОП-10 крупнейших застройщиков-продавцов такие компании, как «Сибмонтажспецстрой» (ГК Анатолия Павлова) и «Сибирьинвест» (ГК Владислава Крючкова). Эти две строительные компании традиционно занимали нишу жилья повышенной комфортности, но вдруг они оказались в лидерах по продажам.
То есть, мы увидели, что продукт, который ранее считался жильем высокого качества, в 2018 г. вдруг стал массовым!
При этом за последние полгода цена у этих компаний не то, что не росла — она стагнировала или падала. И это на фоне общего роста цен. В новых больших проектах встречаются цены на уровне 57 тыс. руб. за кв. м.
Явно это каким-то образом отразится на рынке. Либо другие застройщики будут подтягивать уровень исполнения своих проектов под заявленное этими компаниями новое соотношение цены и качества, либо «СМСС» и «Сибирьинвест» начнут просто ломать цены остальных лидеров по продажам, так как потребитель будет считать их завышенными. И это, пожалуй, главная интрига 2019 г.
Вот с такой тройкой критических изменений мы входим в новый год рынка новостроек Новосибирска. Да, к сожалению, для многих он будет непредсказуемым, но он точно будет интересным.