эксперты Владимир Булычев директор управляющей компании «СПАС-Дом» Константин Долгачев директор по развитию компании «Сибирские коммунальные системы» Светлана Занина директор «Коммерческой жилищно
эксперты
Владимир Булычев
директор управляющей компании «СПАС-Дом»
Константин Долгачев
директор по развитию компании «Сибирские коммунальные системы»
Светлана Занина
директор «Коммерческой жилищно-эксплуатационной компании «Горский»
Ольга Каримова
директор компании «Петер Дуссманн-Восток»
Николай Красночубов
директор «Академ ЖКХ»
Николай Малай
заместитель начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска
Виталий Мухачев
директор компании «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района»
Игорь Мудрицкий
директор компании «Октябрьская»
Чем выгоднее управлять элитным жильем или «хрущевками»?
Кто является крупнейшими управляющими компаниями?
С1 января 2007 г. в действие вступили новые правила оказания коммунальных услуг (см. детали). Предполагалось, что с этого момента жители многоквартирных домов определятся в выборе формы управления жилья и начнут вносить платежи не поставщикам ресурсов (электроэнергии, воды, газа и тепла), а посреднику управляющей компании. Однако до сих пор передача жилфонда управляющим компаниям не завершена.
Предусматривается, что доходы управляющей компании в Новосибирске могут составлять до 10% от тарифа (7, 25 руб. на кв. м), выплачиваемого владельцами квартир на содержание и управление мест общего пользования уборку и освещение лестничных площадок, устранение аварий, замену стекол, дератизацию и т. д. Коммунальные платежи, получаемые от собственников жилья за газ, электроэнергию, воду и теплоснабжение, управляющая компания перечисляет непосредственно поставщикам ресурсов, выступая в роли посредника. За эту услугу агентская плата не предусмотрена.
По данным пресс-службы мэрии, в Новосибирске 9620 многоквартирных домов, в которых проживают 1,238 млн человек. Управление жилфондом осуществляют 72 управляющих компании различных форм собственности, 278 ТСЖ и 329 ЖСК. По состоянию на 7 марта из 6610 домов, которые находились в ведении муниципалитета (управлялось и обслуживалось муниципальными ЖЭУ), 6196 домов (93,7%) определились со способом управления, из них жители 2901 дома уже заключили договоры с управляющими компаниями, а 95 домов с ТСЖ.
Информацию о своем существовании управляющие компании могут донести до владельцев жилья, зарегистрировавшись в реестре управляющих компаний, который ведет мэрия города. «Регистрация добровольная, мы не можем частные компании к этому принуждать, говорит заместитель начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства Новосибирска Николай малай. Крупнейшие компании зарегистрировались, чтобы собственники жилья и участники рынка могли получить представление о деятельности УК». На момент подготовки номера в печать в реестре, опубликованном на сайте мэрии, значились 37 организаций: «Петер Дуссманн-Восток», «СПАС-Дом», «Управляющая компания «Октябрьская», «Новосибирскэнергосбыт», «Дирекция Объединенных Строительных ТрестовНовосибирск», «Эксплуатационник», «Управляющая компания «Каскад», «Сибирский сервисный центр ЖКХ», «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района», «Коммерческая жилищно-эксплуатационная компания «Горский», «Локомотив», «Уют», «Академ ЖКХ» и др.
Преимуществом УК перед ТСЖ является предоставление высококачественного сервиса, уверяют руководители УК. «В отличие от самодеятельных ТСЖ управляющая компания подразумевается как профессиональная организация, умеющая экономически грамотно управлять финансовыми средствами, имеющая собственную материальную базу: ремонтную технику, штат сотрудников, включая не только уборщиц и дворников, но и экономистов, юристов, поэтому эффективность ее управления может быть существенно выше», рассуждает директор управляющей компании «СПАС-Дом» Владимир Булычев. «Управляющая компания может привлекать заемные средства при условии согласия владельцев собственников жилья», добавляет директор «Петер Дуссманн-Восток» Ольга Каримова.
«Содержание собственного штата управления ТСЖ будет обходиться владельцам дороже, нежели услуги крупной частной управляющей компании, считает директор «Коммерческой жилищно-эксплуатационной компании «Горский» Светлана Занина. Сейчас элитное жилье в основном управляется ТСЖ, но по сути это переходный вариант, поскольку раньше не существовало частных управляющих компаний».
Чем новее дом, тем доходнее и эффективнее им управлять, единодушны участники рынка. «Яркий пример идеального для управления дома это 27-этажная новостройка на улице Селезнева, говорит директор по развитию «Сибирских коммунальных систем» Константин Долгачев. В расчете на одного владельца квартиры такого дома обслуживание общей площади (крыши, подвала и окружающей территории) дешевле, чем, например, обслуживание той же территории для собственников квартир в двухэтажном доме. Причем затраты на содержание дома тем больше, чем старее дом. Управление же новостройками может приносить доход с первых дней работы. Все игроки это понимают, наиболее лакомые куски пирога многоэтажки сроком эксплуатации не более 15 лет уже поделены между управляющими компаниями, «неразобранными» остались дома 1980-х гг. постройки и старше». Игорь Мудрицкий, директор УК «Октябрьская» (входит в группу компаний F1), наиболее оптимальным для управления называет новый дом, имеющий не менее 4 подъездов и высотой от 9 этажей.
Общую симпатию к новостройкам не разделяет директор «Академ ЖКХ» Николай Красночубов: «Владельцы квартир в новостройках далеко не сразу вселяются в новое жилье, они менее дисциплинированны в оплате, добиться от них заинтересованного отношения к дому трудно. К тому же новостройки часто сдаются со многими недоработками и погрешностями, их приходится устранять управляющей компании».
За новые дома УК соревнуются не только друг с другом, но и с дочерними структурами застройщиков. Такие строители как «Энергомонтаж», «Ситех», концерн «Сибирь» создали свои управляющие компании. Жилищно-эксплуатационная компания «Горский» организована «Сибирью» в апреле 2005 г. и на данный момент управляет жилфондом возрастом не старше 4 лет и общей площадью 90,4 тыс. кв. м. По словам директора «Горского» Светланы Заниной, до конца 2007 г. компания планирует увеличить площадь обслуживаемого жилья до 200 тыс. кв. м за счет сейчас строящихся «Сибирью» домов. «Горский», добавляет Занина, готов управлять и объектами, построенными другими строительными организациями, но пока в активе УК только жилье «Сибири».
Руководители компаний, получивших в управление не новые дома, а постройки 1990-х гг. и раньше, уверены в том, что их вложения будут окупаться не менее трех-пяти лет. По словам Мудрицкого, на покупку оборудования и техники до конца 2007 г. «Октябрьская» потратит около 10 млн руб.
Еще одна статья расходов, которые придется нести УК, ремонтные работы. Большая часть жилфонда нуждается в ремонте, в том числе капитальном. Сейчас «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района», рассказывает ее директор Виталий Мухачев, анализирует состояние обслуживаемых компанией 543 домов. «В ближайшие время мы намерены провести общие собрания владельцев жилья и вместе с ними определиться в объемах и сроках проведения ремонтных работ, говорит Мухачев. В домах, нуждающихся в капремонте, он будет произведен при долевом участии мэрии».
По данным пресс-центра мэрии, в 2007 г. бюджет города выделит на проведение капитального и текущего ремонта зданий около 720 млн руб. Из них 183,3 млн руб. предполагается потратить по программе софинансирования затрат (в программу попадают те объекты, где затраты на ремонт будут финансироваться частично за счет бюджета, частично за счет УК и жильцов).
По словам Булычева из «СПАС-Дома», компания заключила договоры на управление с владельцами более 800 домов. «Львиная доля нашего жилфонда вторичное жилье, многие дома нуждаются в капитальном ремонте. Вложенные средства окупятся не раньше, чем через 2-3 года. Однако в будущем управляющие компании, сумевшие завоевать доверие владельцев жилья, смогут зарабатывать на предоставлении допуслуг: ремонт и уборка квартир, установка пластиковых окон, ремонт коммунальных систем и т. д. К примеру, уже сейчас формируется спрос на охрану микрорайонов», строит планы Булычев.
Ольга Каримова считает, что расширить дополнительные услуги компании сможет не раньше, чем через три года. Сейчас допуслуги приносят «Петер Дуссманну» всего около 3% выручки. «Через три года на рынке управляющих компаний останется не более 5 крупных игроков, завоевавших доверие клиентов. В будущем, когда позиции оставшихся операторов будут стабильными, они смогут существенно расширить спектр дополнительных услуг, но сейчас важно привести в порядок жилфонд, полученный в управление, и решить первоочередные проблемы».
А компании «Академ ЖКХ» за два года существования удалось довести общую долю дополнительных услуг в выручке компании до 50%. «Только при таком соотношении бизнес управляющих компаний может иметь рентабельность около 10%», уверен директор «Академ ЖКХ» Николай Красночубов. По его словам, самая востребованная допуслуга квартирный ремонт. «Изначально мы сделали акцент на подборе квалифицированных сотрудников из числа мелких предпринимателей, работавших на себя: слесарей, сантехников и электриков. Сейчас мы стремимся донести до владельцев квартир мысль, что большинство жилищных проблем можно наиболее эффективно решить, обратившись в свою управляющую компанию. Зарплата у наших сотрудников высокая 20-25 тыс. руб., но она напрямую зависит от объема и качества работы. Образ советского сантехника в сознании наших клиентов должен остаться далеко в прошлом».
детали
Непрофильные инвесторы верят в перспективность коммунального бизнеса
Константин Долгачев и Александр Лях были далеки от сферы ЖКХ. До 2005 г. Долгачев был руководителем отдела продаж в компании «ВидеоинтернешнлС», а его товарищ Александр Лях работал менеджером по продажам в одной из новосибирских компаний, торгующих металлопрокатом. В 2005 г. они решили начать собственный бизнес и в ноябре зарегистрировали ЗАО «Сибирские коммунальные системы» (СКС) в Бердске. «Два года назад система обслуживания жилфонда в Бердске уже выгодно отличалась от новосибирской, говорит Долгачев. В Бердске к тому времени уже существовало около шести частных обслуживающих компаний, которые между собой делили 1,8 млн кв. м жилищного фонда Бердска».
Рекламу СКС партнеры разместили в местных городских газетах, но этого было недостаточно. «Мы сами ходили по квартирам и предлагали жильцам заключить с нами договор управления», вспоминает Долгачев. Также СКС инвестировал около 2 млн руб. собственных и заемных средств в капитальный ремонт девятиэтажного дома. Это упростило предпринимателям поиск новых клиентов. Сейчас СКС управляет 23 домами общей площадью 130 тыс. кв. м, в компании трудятся 40 человек. За два года Долгачев и Лях инвестировали около 4 млн руб. в покупку оборудования, ремонт и обустройство доверенных в управление домов. Вернуть вложенные деньги партнеры рассчитывают через три года.
детали
Чем будут управлять частные компании
Согласно статье 161 Жилищного кодекса, предусмотрено три формы управления жилфондом: непосредственное управление собственниками, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖСК), а также управление частной компанией. В первом и во втором случае собственники сами выбирают подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и самостоятельно осуществляют управление платежами. В третьем случае все эти заботы берет на себя управляющая компания. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Выбор формы управления является обязательным.
ТСЖ могут самостоятельно заниматься не только управлением дома, но и сдавать в аренду нежилые помещения, фасады для размещения рекламы, а также распределять накопленные из разных источников средства на капитальный ремонт, благоустройство детских площадок и т. д. Однако для создания ТСЖ необходимо наличие активистов, обладающих достаточной компетенцией для регистрации, а затем и руководства товариществом.
Если собственники квартир предпочитают нанять управляющую компанию, то между всеми владельцами жилья и УК заключается договор, где должен быть приведен полный состав имущества многоквартирного дома, которым владельцы квартир владеют на правах долевой собственности: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции. К общему имуществу относится также механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование. Ремонтные работы УК может производить только с согласия собственников жилья и по решению общего собрания.
Дома, чьи жильцы не смогли решить вопрос управления самостоятельно, будут переданы на конкурсной основе в управление частным компаниям. Открытые конкурсы муниципальными образованиями начнут проводиться с 1 мая. К 1 октября 2007 г. мэрия намерена завершить передачу жилого фонда управляющим организациям.
статистика
Топ-10 управляющих компаний*
| Компания | Площадь домов, переданных в управление, тыс. кв. м (по состоянию на начало апреля) | Количество домов, переданных в управление |
| Управляющая компания СПАС-Дом | 2400 | 851 |
| Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района | 1800 | 543 |
| Новосибирскэнергосбыт | 1600 | 676 |
| Управляющая компания Октябрьская | 512 | 191 |
| Дирекция Объединенных Строительных Трестов-Новосибирск | 452 | 121 |
| Петер Дуссманн-Восток | 450 | 96 |
| Эксплуатационник | 204 | 42 |
| Сибирский сервисный центр ЖКХ | 166 | 131 |
| УЮТ | 151 | 43 |
| Локомотив | 79 | 39 |
* Включены компании, предоставившие данные для реестра добровольной регистрации организаций, осуществляющих деятельность по обслуживанию и управлению многоквартирными домами в городе Новосибирске.