Залоговая недвижимость пугает банкиров

На «Дискуссионном клубе» «ДК» банкиры объясняли застройщикам и девелоперам, что каждый залог, перешедший им от должников, — ящик Пандоры. Залоги влекут за собой многолетние судебные тяжбы, проблемы с налогами и управлением. А теперь — еще и обесцениваются.

Участники
Александр Болотов заместитель директора по корпоративному бизнесу Западно-Сибирского филиала АКБ «Росбанк»
Роман Данченко заместитель управляющего филиалом Бинбанк в Новосибирске
Ирина Демчук президент «НОМОС-Банк-Сибирь»
Сергей Дьячков управляющий партнер компании DSO Consulting
Константин Каменщиков заместитель управляющего филиалом Банка ВТБ24 в Новосибирске
Вера Коновалова председатель совета директоров компании «Новосибирск СтройМастер»
Кирилл Наконечный управляющий партнер компании «Центр деловой жизни»
Владислав Офицеров управляющий бизнес-центром «Росевроплаза»
Елена Пилипенко первый вице-президент Новосибирской торгово-промышленной палаты Новосибирской области

Пооценкам Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, в среднем по России доля просроченных кредитов к концу нынешнего года достигнет 18,4%. Для сравнения, в суровом 1998 г. этот показатель был на 1,1% ниже. По мнению первого вице-президента Новосибирской торгово-промышленной палаты Елены Пилипенко, ухудшаться ситуация не будет: «Задолженность сформировалась, вряд ли она увеличится, потому что банки в последнее время кредитовали только самые проверенные компании». Но что бы ни было завтра, сегодня ситуация такова, что бизнес и население теряют платежеспособность — и их залоги переходят банкам.

Залог — не источник выплаты
Модератор «Дискуссионного клуба», управляющий партнер компании «Центр деловой жизни» Кирилл Наконечный предложил участникам высказаться о роли залогов во взаимоотношениях банков и должников. Банкиры сошлись на мнении, что значимость залогового имущества для кредитующих организаций сильно преувеличена, так как залог не может являться источником погашения кредита. Заместитель директора по корпоративному бизнесу Западно-Сибирского филиала АКБ «Росбанк» Александр Болотов называет главной причиной отказа банков выдавать кредиты непрозрачность организаций: «Например, строительные холдинги недостатка в залоговом имуществе не испытывают, но не дают понимания, что в них является центром образования прибыли — а нам важна в первую очередь транспарентность компании». По его мнению, клиент должен полагаться не на залоги, а на продажи.
Ирина Демчук, президент «НОМОС-Банк-Сибирь», подтверждает, что хороший клиент — это прозрачный клиент, готовый предъявить банку подписанные контракты с потребителями, которых интересует его продукция, что является источником погашения кредита. По ее словам, сегодня бизнесмены зачастую не могут ответить на главный вопрос — какой у них источник зарабатывания денег, а значит, и погашения кредитов. Даже когда клиенты предлагают банкам залог, стоимость которого в несколько раз превышает сумму кредита, они нередко получают отказ в связи с низкой ликвидностью залога.
Однако застройщики сочли такие опасения устаревшими. По словам председателя совета директоров компании «Новосибирск СтройМастер» Веры Коноваловой, коммерческая недвижимость снова заинтересовала инвесторов: «Это не бум, но какие-то деньги до строителей уже доходят. В отличие от ситуации в 2008 г. на зарплату, налоги, оплату кредитов и услуг подрядчиков уже хватает».
Банкиры не верят в жилье
Оптимизм застройщиков наткнулся на скепсис банкиров: «Недвижимость банкам не нужна», — едва ли не хором заявили они, уточнив, что сегодня неликвидны и коммерческие метры, и жилые. Ирина Демчук отметила, что стоимость некоторых квартир сократилась вдвое. По ее прогнозу, в пятилетней перспективе цены на жилье вырастут максимум на 25%.
Константин Каменщиков, заместитель управляющего филиала Банка ВТБ24 в Новосибирске, поддержал коллегу: «Никто не заставлял застройщиков строить в таких масштабах и жить не по средствам — это простая капиталистическая жадность». Он посоветовал строителям подождать, когда вырастет уровень жизни населения: «Пока люди находятся в очень сложной ситуации: на многих висит ипотека, причем дифференцированных платежей почти нет, и сумма основного долга меняется очень медленно. С валютными кредитами вообще ситуация тяжелейшая — люди сегодня должны больше, чем брали в банке». Представители банков предложили не питать иллюзий о возможности быстрой победы строительства над кризисом.
По прогнозам банкиров, ближайшие год-полтора рынок не оживет. «Сейчас нет ни спроса платежеспособного населения, ни достаточного предложения от банков по ипотеке, ни приемлемых условий по ней», — говорит Ирина Демчук. Она же приводит простой расчет: сегодня банки если и рискуют принять участие в ипотечных программах, то сокращают срок выплат до 5-7 лет. Кредиты выдаются под 12-14% годовых. Таким образом, ежемесячный платеж по кредиту в 3 млн руб. составит 70-80 тыс. руб. — такой можно выплачивать только при зарплате в 100 тыс. руб. «Кто и где получает сейчас такие деньги?» — задала риторический вопрос Ирина Демчук.
На это Вера Коновалова возразила, что население получит необходимые деньги, если банки начнут инвестировать в промышленность: «Финансируйте заводы — там работают люди, им выдадут зарплату, и они пойдут к строителям!». Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков добавил: «Деньги у народа могут быть только от инвестиций в основные средства заводов».
Залоговыми офисами некому управлять
Банкиры сошлись на мнении, что и коммерческая недвижимость, находящаяся в залоге, в качестве собственности на балансе им неинтересна. По словам Ирины Демчук, ситуации, когда банку интересен какой-то дополнительный офис, а залоговая недвижимость отвечала бы всем требованиям, чрезвычайно редки. Банк даже не имеет права продать доставшиеся ему офисы, если в кредитном договоре нет условий досудебной реализации, а продажа проблемных активов в соответствии с действующим законодательством может занять от трех до пяти лет. Представители банков объяснили механизм реализации залогового имущества: как только банк подает иск в суд, заемщик, чтоб затянуть процесс, подает встречные иски по разным направлениям, признавая договоры недействительными. При этом обе стороны знают, что с договорами все в порядке. Таким образом, до исполнительного производства проходит от полутора до двух лет. Далее — залоговое имущество можно реализовать только через судебных приставов, которые направляют соответствующие документы в Рос- имущество, а далее — в торгующие организации, с которыми заключены договоры. То есть вся процедура может затянуться до года, в течение которого судебный пристав имеет право трижды провести торги. Если после третьих торгов имущество не куплено — банк обязан поставить его себе на баланс.
«И тут, — отмечает Ирина Демчук, — возникает новая проблема: кто будет управлять залоговым имуществом?». Крупные кредитные организации создают управляющие компании для реализации залогового имущества, однако такие нововведения могут позволить себе немногие — Сбербанк, ВТБ и еще порядка двадцати российских банков. Константин Каменщиков рассказывает, что такие расходы для многих банков неподъемны: «Поскольку банку перешел залог — значит, кредит уже на просрочке, акционеры уже недополучают прибыль».
Сергей Дьячков не рекомендует банкирам самим управлять недвижимостью: «Вы должны финансировать, строители должны строить, и все должны заниматься своим делом. Банки не должны заниматься недвижимостью. Смешение жанров невыгодно никому». Владислав Офицеров, управляющий бизнес-центром «Росевроплаза», подтвердил: «Управлять недвижимостью сложно». По его мнению, самое разумное для банков — передать управление на аутсорсинг профессиональным девелоперам. Это предложение, однако, не встретило бурной поддержки банков. Заместитель управляющего филиалом Бинбанка в Новосибирске Роман Данченко заметил, что в управлении залоговыми активами банкам приходится выбирать между профессионализмом и оперативностью: «Сторонние девелоперы имеют большой опыт работы с недвижимостью, но на согласование их решений с руководством банка-заказчика тратится излишне много времени».
Залоги не исчезнут
Претензий к залоговой системе у банкиров сегодня немало. По их словам, чтобы избавиться от лишнего имущества, они сегодня устраивают «распродажи» имущества ниже его стоимости, и клиент остается должен банку часть суммы. «Мы его прессуем, мол, хотя бы сходи в соседний банк, возьми кредит и верни долг нам», — делится Константин Каменщиков.
Но несмотря ни на что, за отмену залоговой системы банкиры отнюдь не ратуют. Как рассказывает Константин Каменщиков, залоги для банков — это необходимость: «Кредитовать без залогов невозможно, это заложено в законе о банковской деятельности и в самой ее сути». Залоговая система сейчас укрепляется: если до кризиса среднерыночная стоимость залога составляла 110-130% от суммы кредита, то сейчас — порядка 200%. По словам Александра Болотова, дорогостоящий залог — это важный дисциплинирующий фактор: «Чем важнее и ценнее для клиента залог, тем ниже вероятность жесткого невозврата кредита».

Все предложения по недвижимости в Новосибирске на realty.dk.ru