«Это говорит о том, что строительные компании считают, что подготовились к работе в новых условиях долевого строительства, и дата 1 июля 2019 г. их пугает все меньше».
Обстановка на строительном рынке Новосибирска и Новосибирской области, обрисованная ДК в прошлой публикации директором проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максимом Марковым, получила свое развитие. По мнению эксперта, застройщики перешли от стадии создания «запасов» к этапу спокойной готовности и снижению темпов заключения ДДУ.
Рынок новостроек Новосибирска продолжает демонстрировать разбалансированную статистику регистраций договоров долевого участия и выдачи ипотечных жилищных кредитов. Причем эта статистика уже демонстрирует картинку, прямо противоположную рыночной реальности. Объясняется все просто — застройщики создавали себе задел возможностей для начала более плавной работы в новых условиях законодательства о долевом строительстве, — комментирует Марков.
Согласно официальным данным Росреестра, с января по май 2019 г., в Новосибирской области было зарегистрировано 11 754 ДДУ. Если сравниваться с теми же периодами прошлых лет, то это на 32% больше, чем в 2017 г., и на 23% больше, чем было зарегистрировано в 2018 г. Если же рассматривать отдельные месяцы, то в сравнении с прошлым годом, самый рекордный рост наблюдался в феврале — тогда прибавка составила 60%.
Май вообще уникальный месяц, с точки зрения многолетней статистики. Какие бы колебания ни происходили до или после, но в мае показатели каждого года стремятся к отметке в 2 тыс. ДДУ. В этом году майские регистрации составили 2 120 ДДУ, что всего лишь на 5% больше показателей 2018 г., — уточняет директор проектов.
По словам Максима Маркова, это торможение можно рассматривать еще и как снижение технических регистраций ДДУ — в этом случае застройщики оформляют договоры долевого участия на подконтрольных лиц без проведения платежей. Благодаря новой редакции 214 ФЗ, плату за зарегистрированные до 1 июля ДДУ можно будет все также принимать на спецсчета застройщиков, а не складывать на эскроу-счета. Это даст возможность застройщикам строить за счет дольщиков, а не банковских кредитов.
В поддержку заключения от том, что застройщики увлеченно занимались техническими регистрациями, говорит и факт падения количества выдачи ипотечных жилищных кредитов участникам долевого строительства — на фоне показанного выше роста регистраций ДДУ, — рассказывает Максим Марков.
На рынке плавно увеличивается доля сделок с участием ипотечных кредитов. И, если бы регистрируемые ДДУ были реальными сделками, то можно было бы увидеть и скачок выдачи ипотечных кредитов. Но в реальности все обстоит по-другому: при росте количества регистраций ДДУ к прошлому году в 23%, выдача ипотечных кредитов сократилась на 15%, утверждает эксперт.
В этом году на почти 12 тыс. ДДУ приходится всего чуть более 2 тыс. ипотечных кредитов, т. е. займы берутся только под 18% заключенных ДДУ. Но на рынке ситуация обратная: абсолютное большинство ДДУ обеспечиваются ипотечными займами.Объяснение такой разбалансированной рыночной статистики может быть только одно — застройщики запаслись техническими ДДУ, чтоб хотя бы на какой-то период обеспечить себя беспроцентными средствами для ведения строительства. А вот падение общего количества регистраций ДДУ в мае, по всей видимости, говорит о том, что застройщики останавливают формирование таких запасов.
Напомним, в начале июня новосибирский эксперт прокомментировал ситуацию с падением цен на новостройки у менее устойчивых строительных компаний города, которые не попали в Рейтинг устойчивости.