Девелоперы предложили компромисс в споре о минимальной площади КРТ в Новосибирске

В начале 2026 г. новосибирская прокуратура предложила установить минимальную площадь от 5 га для участков в рамках заключения договоров КРТ по инициативе инвестора. После обсуждения идеи с застройщиками 18 июня 2026 г. ведомство изменило параметры своей инициативы, снизив порог вдвое — до 2,5 га. Новые требования не будут касаться ранее заключенных договоров КРТ. Предполагалось, что изменения вступят в силу 1 июля 2027 г.

На днях в мэрии Новосибирска прошло заседание комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города. Участники обсудили инициативу прокуратуры.

По мнению исполнительного директора Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) Романа Берсона, со ссылкой стоительное профсообщество, предложение прокуратуры выходит за пределы регулирования Правил землепользования и застройки:

В соответствии со ст. 30 и 38 Градостроительного кодекса РФ (ГК РФ), в этом документе устанавливаются границы территориальных зон, градостроительные регламенты и предельные параметры разрешенного строительства, однако нормы, позволяющей определять в ПЗЗ предельные размеры участков для комплексного развития, законодательство не содержит.

Также девелоперы считают, что есть риск деградации небольших площадок бывших промзон и ветхой застройки, расположенных в центре Новосибирска:

Согласно ст. 64 ГК РФ, целью комплексного развития является повышение качества городской среды и улучшение внешнего облика. Сложившаяся практика показывает, что именно за счет застройщиков в рамках КРТ происходит расселение морально устаревшего жилья и вовлечение неэффективно используемых земель в оборот. Если минимальный порог составит пять гектаров, то небольшие участки не смогут быть вовлечены в обновление и будут обречены на дальнейшее превращение в неблагоустроенные территории, что негативно скажется на облике города.

Кроме того, по мнению ассоциации, в уже сформированной городской среде объединить единый земельный массив площадью от 2,5 до 5 га частным инвесторам почти невозможно, так как закон не разрешает включить в границы КРТ участки третьих лиц, а процесс выкупа может длиться годы и часто оказывается безрезультатным.

Искусственное завышение минимального размера создаст барьер для частного капитала и лишит город внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий. Сегодня именно силами застройщиков осуществляется благоустройство, модернизация транспортной и инженерной инфраструктуры, а также строительство социальных объектов, которые впоследствии передаются в собственность муниципалитета. Ограничения поставят под угрозу темпы возведения этих объектов и адресное решение проблем на территориях, остро нуждающихся в преобразовании, — уверены в АРИД.

Дороговизна проектного финансирования и дефицит крупных свободных площадок, по мнению участников рынка, делают невозможной покупку участков в 5 га. Как считают в АРИД, введение порога приведет к монополизации отрасли и уходу с рынка многих стройкомпаний, что станет ограничением конкуренции, а также конституционных прав граждан на доступность жилья.

Строительное сообщество предложило ряд компромиссных мер:

• установить минимальный порог в 2,5 га только для случаев перевода нежилых территорий в жилые, то позволит не создавать искусственных административных барьеров при сносе аварийного фонда и освоении небольших площадок внутри существующей жилой застройки;
• нормативно закрепить принцип «многоконтурности», чобы можно было формировать единую территорию КРТ из нескольких несмежных земельных участков (при условии, что их общая площадь соответствует минимально установленному размеру);
• установить переходный период до 31 декабря 2028 г.;
• распространять новые требования только на правообладателей, зарегистрировавших право собственности после вступления изменений в силу.

Комиссия по подготовке проекта взяла месяц на разработку окончательного варианта нормативного акта о минимальной площади КРТ.

Ранее против введения минимального порога для КРТ выступили новосибирские архитекторы. Сообщество предложило конструктивные решения: например, введение обязательного мастер-плана для каждого проекта КРТ вне зависимости от площади земли. Такой документ должен содержать функциональное зонирование, параметры застройки, этапы реализации и анализ окружающей среды, а также соответствовать современным нормам.

Читайте также: Резкое введение порога в 2,5 га для КРТ — «системная угроза» для стройотрасли