Будет ли скачок цен, или к чему приведут новые правила для застройщиков

Ко второму чтению законопроект основательно доработали и дополнили нормами, которые уточняют требования к застройщикам, режим расчетного счета и порядок контроля за их деятельностью. По мнению председателя профильного комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, ранее в законопроекте были недостаточно подробно разобраны все нюансы.

В части уточнения правового режима деятельности застройщиков подготовлены поправки, предусматривающие предоставление застройщику возможности привлечения целевых займов от любых учредителей, рассказал Николаев. Кроме того, смягчаются требования к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов (снижены от 10 до 5 лет). Также будут отменены требования об осуществлении уполномоченным банком контроля за целевым расходованием средств застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Что касается госконтроля в области долевого строительства, во втором чтении законопроекта предложено исключить механизм плановых проверок застройщиков и расширить основания для проведения внеплановых. Сюда входят случаи невыполнения застройщиком в установленные сроки предписаний контролирующего органа.

Кроме того, размер платежей, которые подлежат исполнению по каждому реализуемому на основании договоров проекту строительства, устанавливается застройщиком самостоятельно. Делать он это будет, основываясь на расчетном суммарном объеме финансов, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства. Документ также меняет норму о солидарной ответственности лиц за убытки дольщиков, включая бенефициарных владельцев, которые фактически могут определять действия застройщика.

Новый закон рассчитан на то, чтобы больше не повторялись истории с обманутыми дольщиками, когда люди годами не могли получить собственное жилье, в которое уже вложили немалые деньги. Средства покупателей теперь будут храниться в банках — до дня сдачи дома в эксплуатацию. Если вдруг стройку заморозят, деньги дольщиков останутся целы. По идее, все хорошо продумано, но многие эксперты сомневаются в положительном эффекте от законопроекта и ждут резкого скачка цен.

Директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева уверена, что новый законопроект существенно повлияет на ситуацию на рынке недвижимости. В частности, через некоторое время будет скачок цен, благодаря которому принципиально изменится поведение застройщиков.

Новые правила приведут к существенному снижению числа игроков на рынке, уменьшению числа новостроек и росту цен. Насколько? Пока предсказать сложно, эксперты называют цифры от 10–15% и выше. Однако все будет зависеть и от готовности покупателей приобретать жилье по более высоким ценам. Если доходы населения расти не будут, то покупать подорожавшее жилье будет некому, — приводит цитату Ермолаевой издание VSEON.com.

Эта ситуация поставит застройщиков в очень сложные условия: долги перед банком по проектному финансированию будут расти, а доходы через эскроу-счета — падать, считает эксперт. Такая ситуация может привести к банкротству строительной компании, и, как следствие, переходу в собственность банка. Банку тогда придется или достраивать дом, или возвращать дольщикам деньги.

Получается, что строительным компаниям будет проще строить дома за собственные средства, чем привлекать деньги населения. Жилье тогда будет продаваться уже после сдачи постройки. Для этого нужны будут большие суммы денег, а возврат денег будет медленным. Выход здесь, по мнению Ермолаевой, в уменьшении масштаба проектов. Она предлагает «делить дома на небольшие очереди» и «снижать этажность».

Николай Николаев, напротив, считает, что новые требования к застройщикам не приведут к подорожанию готового жилья.

Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20—30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Повышения цен не происходит, — уточнил он.

Напомним, новый законопроект Правительство внесло в Госдуму 7 ноября, 4 декабря в первом чтении его приняли. Профильный комитет предложил Госдуме рассмотреть его во втором чтении на пленарном заседании 18 декабря.