Фишка нового поколения — меняться жильем. Какие тренды не учитывают застройщики?

НГУЭУ собрал участников и аналитиков новосибирского рынка недвижимости, чтобы поговорить об изменениях на рынке после вступления в силу новых законов, регулирующих действия застройщиков по привлечению инвестиций дольщиков, а также после новшеств, предложенных президентом РФ Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию-2020. Кроме того, они обозначили тенденции, о которых пока никто не упоминал.

Первым о ситуации рассказал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев:

«Все в курсе, что, согласно новому законодательству, застройщики не могут строить теперь на средства дольщиков, деньги будут храниться на эскроу-счетах в банках. Тем не менее, застройщики все-таки хорошо «залезли в карман» к дольщикам. В июне 2019 года в Новосибирске было заключено 5057 договоров долевого участия, это были так называемые технические сделки, которые в июле-ноябре 2019 г. постепенно передавались от аффилированных структур конечным покупателям и где-то в декабре мы вышли примерно на прошлогодний показатель — 2492 договора.

Продано в Новосибирске в этом году было на 8750 квартир больше, чем построено. Напомню, что в 2015-2016 гг. город отличился очень большими объемами ввода жилья, тогда было построено больше, чем смогли продать, за эти два года остались непроданными в домах примерно 17 000 квартир.

На начало января 2019 г. в строящихся домах было продано 1 935 000 кв. м жилья. Продано, но не построено. Если умножить на среднерыночную цену квадратного метра (67 тыс. руб. за кв. м), то получится, что примерно 120 млрд руб. застройщики заняли у дольщиков.

Соответственно, в связи с переходом на новые условия финансирования и продаж, 214-ФЗ сработал как тотализатор — начало расти число проблемных объектов. Я считаю проблемными объекты, задержанные по срокам сдачи минимум на два года и которые невозможно достроить без привлечения дополнительных средств. По данным ДОМ.РФ на 13 января 2019 г., 12,6 млн кв. м по стране принадлежало застройщикам, которые не попали в проектное финансирование и не успели довести объекты до 30%-ной готовности, то есть они не могут и проектное финансирование получить, и деньги с дольщиков взять. Денег у них нет. ДОМ.РФ прогнозирует, что в связи с этим может появиться до 260 000 новых обманутых дольщиков, сейчас их 200 000.  

Что касается перехода на новые условия финансирования, по данным ВЦИОМ, реформа долевого строительства увеличила потенциальный спрос на новостройки. Согласно данным опроса, доля семей, готовых приобрести жилье на этапе строительства, возросла после перехода на эскроу-счета с 53% до 70%, а доля желающих купить квартиру на этапе котлована увеличилась почти в 2,5 раза — с 15% до 35%.

84% опрошенных положительно высказались о поправках к закону о долевом строительстве, начавших действовать с 1 июля 2019 г.

Что касается нового строительства, то за 2018-2019 гг. в Новосибирске было начато строительство 271 дома. На первую десятку застройщиков-лидеров приходится 48% всего нового строительства, на первую 21 компанию — 74%. Еще 10 таких компаний — и они перекроют весь спрос на новостройки в Новосибирске».

Согласно подсчетам аналитика, в лидеры по новому строительству входят:

Директор по управлению инвестициями и проектами группа компаний «Ёлка девелопмент» Максим Марков подтвердил мнение о том, что провокаторами статистической лихорадки по заключению договоров долевого участия выступили сами застройщики, которые в последний месяц действия старого законодательства дополнительно зарегистрировали на аффилированных лиц месячную норму ДДУ без оформления реальных сделок.

Тем самым, с одной стороны, они формировали необходимый уровень регистрации ДДУ, нормированный законодателями для сохранения в рамках старой системы прямого использования денег дольщиков. С другой — на случай обязательности перехода на проектное финансирование оставили возможность прямого получения денежных средств дольщиков даже после вступления в действие новелл 214-го ФЗ, — отметил эксперт.

С подробным обзором ситуации по ДДУ от «ЁЛКА девелопмент» можно ознакомиться в материале ДК.

Заместитель генерального директора по правовым вопросам агентства недвижимости «Большой Город» Елена Хрячкова поделилась своим видением состояния рынка и неожиданными тенденциями:

«Рынок новостроек никогда не находился в стабильном состоянии длительный промежуток времени — всегда случалась турбулентность. Сначала была полная инвестиционная анархия, потом мы дождались принятия закона об участии в долевом строительстве, потом мы пережили резкий скачок цен, потом цены стремительно падали, потом мы сталкивались и с другими непредвиденными обстоятельствами — был и ажиотажный спрос на новостройки, была и стагнация рынка. И, конечно, все это не могло не отразиться на рынке и сформировать новые тенденции.

Сейчас мы наблюдаем сохранение динамики объемов ввода жилья. Стоит отметить, что за прошлый год лидерами по сдаче квадратных метров стали Ленинский и Кировский район — это говорит о трендах застройки отдаленных территорий, сосредоточенность на центре немного ослабевает.

Еще одна тенденция — сегодня объектом потребительского спроса стал не сам квадратный метр, а образ жизни. Люди покупают не просто квартиру, а действительно образ жизни — смотрят уже на инфраструктуру, на концепцию жилого комплекса, на его целевую аудиторию, чтобы оказаться в той среде, которая ему по душе.

Что касается трендов в работе застройщиков, то сейчас, в связи с изменением требований со стороны клиентов, наблюдается улучшение ассортимента в пределах строящегося дома — компании предлагают квартиры любых размеров и планировок, любой категории и стоимости — на очень разного потребителя.

Если говорить о рынке в целом, то сейчас на нем можно наблюдать стагнацию либо незначительный прирост потребительского спроса. Что сейчас «лечит» рынок от этой проблемы?

— высокая рекламная активность компаний

— открытое, цивилизованное сотрудничество с агентствами недвижимости

— более тонкая подстройка под потребности конечного покупателя

— снижение ставок по ипотеке, программы господдержки

— популяризация системы эскроу-счетов.

Эти меры более-менее поддерживают рынок сейчас. Поэтому есть пожелания к застройщикам:

— воздержаться от повышения цен в новостройках во избежание оттока покупателей на вторичный рынок

— увеличить в эконом-сегменте число квартир «под ключ» (в 2019 г. их доля составила 18% от общего числа сдаваемых квартир)

— разработать новые программы для комфортного переезда из имеющегося жилья в новостройку

— делать ставки на партнерство с профессиональными участниками рынка и покупателями.

Сейчас обозначилась еще одна необычная тенденция. О ней я узнала от своего сына. Мы должны не забывать, что подрастает поколение Z, и они уже совсем другие, у них новый взгляд на жизнь, а они в будущем станут нашими покупателями, и нам нужно будет ориентироваться на них. и главное их качество — они легки на подъем. Они легко знакомятся, общаются, сходятся в компаниях. И сейчас у них есть такая фишка, как меняться жильем: вот пожили они на одном месте, захотелось другого — поменялись квартирами. Иногда они даже собираются в одной квартире небольшой компанией, живут, а свои квартиры (если родители купили им жилье) сдают. То есть им не нужно обустраивать быт, они не обрастают имуществом, соответственно, не хотят заботиться о ремонте — значит, может статься, что нам придется обеспечить их запрос не просто на готовое жилье, а на квартиры, уже полностью готовые к проживанию, с мебелью и прочими условиями».

Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Жилфонд» Алёна Бычкова представила свои тренды:

— В 2020 г. продолжается проникновение банков на рынок недвижимости, это боль агентств недвижимости, потому что банки стремятся создать так называемые экосистемы по оказанию полного спектра услуг для клиентов, которые берут жилищные кредиты, поэтому они предоставляют, помимо банковских, и юридические услуги, и помогают в подборе жилья. Для агентств это не очень веселая история, для населения это, конечно, удобно. В результате на рынке недвижимости усиливается конкуренция, и агентства будут вынуждены придумывать новые способы привлечения клиентов.

— Ожидается дальнейшее снижение ставки рефинансирования.

— Ожидается умеренное повышение спроса на жилье, а, соответственно, и небольшое повышение цен.

— Поскольку не все застройщики имеют возможность договориться с банками о проектном финансировании на приемлемых условиях, следовательно — мелкие и финансово нестабильные застройщики будут ликвидироваться либо поглощаться более крупными.

— Ожидается снижение разницы между стоимостью жилья на начальном и последующих этапах строительства. Меняется система изменения цен в ходе строительства.

— Несмотря на то, что студии уже поднадоели покупателю, спрос на так называемые двух- и трехкомнатные студии пока остается высоким.

— Развитие шеринг-экономики на рынке коммерческой недвижимости: офисные или складские помещения делятся на несколько арендаторов.

— В торговой сфере произойдет снижение доли магазинов и увеличение доли досуговых и развлекательных центров.

— Ожидаем принятия законов об апартаментах. В России строится до 3 млн кв. м апартаментов, но их правовой статус не позволяет проводить в таком жилье постоянную регистрацию, потому что с точки зрения закона это не совсем жилье.

— Развитие сельской ипотеки: займ под 2,7% годовых на жилье на сельских территориях.

— Снижается процент вознаграждения для агентств недвижимости от застройщиков.

— Средний возраст покупателя на рынке недвижимости сегодня — 25-45 лет. И если еще в декабре можно было прогнозировать снижение интереса этого сегмента к покупке жилья, то после «январских тезисов» президента можно оптимистичнее смотреть на ситуацию. Увеличение маткапитала, который можно использовать на погашение ипотеки и расширение жилплощади, даст свой результат.

О том, как политические факторы повлияют на рынок, подробнее рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко.

«Насколько влияние тезисов президента на рынок недвижимости будет масштабным? То, что программа по материнскому капиталу продлевается, это принципиально важно. Потому что люди ждали прекращения этой программы и стремились воспользоваться материнским капиталом как можно раньше, это увеличило количество сделок с привлечением маткапитала. Сейчас люди успокаиваются, и, возможно, определенная доля сделок будет отложена на время.

Материнский капитал теперь переводится на первого ребенка, что в ближайшей перспективе, на этот и следующий год, увеличит число сделок с использованием средств маткапитала. Потому что вновь рожденных детей будет больше. В долгосрочной перспективе — наоборот: значительная часть будущих бюджетов маткапитала будет использована в ближайшие годы, а на последующие будет определенное проседание. В каких масштабах — зависит от уровня рождаемости. Все демографы утверждают, что это не повлияет на увеличение рождаемости гарантированно, потому что мотивировать рождение первого ребенка для российской семьи не надо, именно поэтому не ожидается принципиальных изменений.

Еще один пункт. Семьи с детьми от 3 до 7 лет, которые стоят или будут вставать на учет как нуждающиеся (живущие ниже прожиточного минимума), получат право на ежемесячную выплату. Если сложить все эти цифры, то материнский капитал за первого ребенка в возрасте от 3 до 7 лет будет выбран на ежемесячную соцподдержку. Определенная часть семей, если не будет видеть перспективы в приобретении недвижимости либо улучшении жилищных условий (с учетом того, что значительная часть жителей Новосибирска получает серую зарплату), вполне может по формальным признакам встать таким образом на учет и пользоваться этой схемой реализации маткапитала».

Итог круглого стола подвела генеральный директор консалтинговой компании «Агентство развития бизнеса» Татьяна Гениберг.

Можно сказать, что у нас рынок жилой недвижимости теплеет, становится более динамичным, президент нам подкидывает поводов для разогрева, надеюсь, спустя какое-то время динамика на рынке станет более жаркой, — отметила эксперт.