«Времени для шуток нет». Новосибирские застройщики — о будущем отрасли

В заседании круглого стола, модератором которого выступила директор RID Analytics Елена Ермолаева, приняли участие генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, генеральный директор SKY Group Владимир Литвинов, собственник и руководитель компании «Группа Мета» Владимир Мартыненков, начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве и создаваемых объектов недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области Любовь Ястребова, коммерческий директор АН «Большой город» Оксана Орлова, исполнительный директор строительной фирмы «Проспект» Владимир Монагаров, генеральный директор сети АН «Квадротека» Владимир Голованов, независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков, директор компании ГЖА «Центр ипотечных программ» Евгений Машанов, директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова, соучредитель 1gt Андрей Демидов, генеральный директор ГК «Стройград» Виталий Темишев, генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов.

Застройщики с осторожностью подошли к обсуждению изменений в 214 ФЗ, после которых многое на рынке заметно поменяется. В частности, бизнесменов тревожит переход на проектное финансирование, которое получат не все, и которое необходимо будет получать тем, кто не успеет достроить объекты по старой схеме. Чтобы его получить, готовность объекта должна составлять не менее 30%, а число договоров долевого участия — не менее 10%.

Загвоздка возникает в критериях определения этой самой готовности. Для этого, как рассказал Игорь Белокобыльский, ГК «Стрижи» стала инициатором создания в Новосибирской области специальной межведомственной комиссии, которая должна будет разработать единые критерии и правила для всех игроков рынка.

Вчера в Едином реестре застройщиков была опубликована формула, по которой предполагается считать готовность объектов, она состоит из двух подформул. Первая считает количество средств, инвестированных в объект. Вторая считает физическую готовность, и 30% будут выводиться средним арифметическим между этими двумя формулами. Но Минстрой РФ предложил утвердить для каждого типа строительства свои физические нормы освоения. Те, кто занимается строительством, понимает, что сделать это практически невозможно. И сейчас перед комиссией, которую создают региональный Минстрой и Заксобрание, стоит непростая задача разработать необходимые формулы для 7-8 типов строительства, которые у нас сегодня есть на рынке. Недовольных будет много. Поэтому это, кажется, априори нерешаемая задача. Комиссия, конечно, что-то разработает, но недовольные будут судиться. Тот путь, по которому предлагает пойти Минстрой РФ, тупиковый, эта формула работать не будет. Здесь еще проблема в том, что региональный Минстрой и губернатор несут персональную ответственность механизмы докапитализации объектов, которые не укладываются в критерии достройки по старой схеме, все эти вопросы оставлены на личную ответственность правительств субъектов федерации. Если что-то случится, это будет караться отсутствием бюджетных субвенций, — отметил Игорь Белокобыльский.

Как отметила представитель Росреестра Любовь Ястребова, постановление, в котором прописаны новые схемы работы застройщиков, до 27 марта находится на публичном слушании, и планируется, что в апреле вступит в юридическую силу. В нем будут указаны критерии, по которым застройщики смогут достраивать свои проекты по старой. С момента опубликования постановления, если оно вступит в силу, начнется работа по определению застройщиков, которые смогут работать по старой схеме.

Стоит обратить внимание застройщиков на то, что когда постановление вступит в силу, им нужно внимательнее отнестись к новой форме отчетности, которая заполняется ежеквартально. В старой форме эти показатели — процент готовности дома и процент ДДУ— не отражались, в новой форме, которая будет действовать с апреля, они должны быть отражены. Застройщик сейчас должен быть заинтересован в том, чтобы еще раз подать форму отчетности за 4 квартал 2018 года, это необходимо для того, чтобы Минстрой увидел объект, его степень готовности, и может быть, включил в список объектов, которым не потребуется переходить на новую модель достройки, —посоветовала специалист.

Как сказала Любовь Ястребова, с переходом на проектное финансирование цены на недвижимость могут возрасти — по оценкам экспертов, предполагается рост на 20-30%.

Согласно статистике, которую привела Елена Ермолаева, сейчас колебания средней удельной цены по непроданным квартирам колеблется незначительно: по отношению к декабрю прошлого года в январе 2019-го рост составил 0,1%, в феврале, по отношению к предыдущему месяцу, -0,5%. За год прирост составил -0,4%.

Максим Марков отметил продолжающийся рекордный рост цен на новостройки:

Сразу напомню, что по итогам года цены квадратного метра подросли почти на 9%. Темпы роста цен за период января и февраля этого года составили 2,2%. Соответственно, мы имеем новый рекорд. По итогам февраля, за период 12 месяцев, цена одного кв. м. строящегося жилья в Новосибирске выросла на 10,7%. Отмечу, что в период января-февраля прошлого года цены на новостройки Новосибирска практически не росли. Не росли тогда и цены на вторичное жилье, которое сейчас показывает схожую с новостройками динамику. Если смотреть состояние рынка только в зеленой зоне нашего Рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска, то там цены даже несколько снизились. Это означает, что застройщики красной зоны рейтинга, сбросив основную массу неликвида, скорректировали цены, чем и оказали влияние на рынок в целом. Но это явление временное, ибо у неустойчивых застройщиков потенциал продаж сократился, а рост стоимости квадрата устойчивых застройщиков всегда демонстрирует двузначные показатели в период 12 месяцев, от 10% и выше.

Говоря о новостройках, представитель рынка агентств недвижимости Оксана Орлова отметила, что в этом году агенты постарались встретиться со строительными компаниями, чтобы определить дальнейшее сотрудничество именно в сегменте первичного жилья, которое вызывает некоторые вопросы.

Так как в портфеле продаж «Большого города» новостройки занимают порядка 30%, и в прошлом году эта доля была снижена, в том числе по рыночным причинам, важно было понять, как будут работать в этом году, так как заниматься только вторичным рынком нельзя. Несмотря на потерю доли новостроек, которая в прошлом году составила всего 18% в общих продажах, целевые плановые показатели по продаже новостроек есть, агентство ведет политику изучения строек, больших опасений пока нет, — отметила эксперт.

Как сказал ее коллега Владимир Голованов, доля новостроек в портфеле продаж «Квадротеки» в прошедшем году составила чуть больше 10%, агентство старается работать с теми застройщиками, которые не вызывают никаких сомнений, обращаясь в этих вопросах к аналитикам рынка.

Конечно, это не формализованная технология, но, тем не менее, она пока работает, и мы ею пользуемся. Смотрим на масштаб компании, деловую репутацию застройщика, бэкграунд по сданным стройкам, — заключил Голованов.

 

Директор «БК Недвижимость» Олеся Бугрова отметила, что новосибирский рынок расширяется качественными новостройками, и пока больших опасений оттока нового жилья в портфеле продаж агентств нет, особенно тех, кто работает, как ее компания, с элитными проектами.

Продолжая разговор о новшествах для застройщиков, представители компаний сошлись на том, что строить все, конечно, продолжат, в проектное финансирование заходить будут, потому что других вариантов нет, но будут меняться подходы, будет идти зачистка рынка.

Как отметил, например, исполнительный директор строительной фирмы «Проспект» Владимир Монагаров, сейчас у компании по проектам с долевым участием получено разрешение на строительство четырех домов, три из них сейчас уже активно возводятся и имеют шансы попасть под старую схему достройки, четвертый пока на проверках и согласованиях, и с ним застройщик планирует сразу идти в схему с эскроу-счетами. Также в портфеле компании есть и объекты для бизнеса, то есть застройщик выступает еще и как подрядчик, и эту схему многие представители рынка считают довольно удобной в кризисный период для поддержания компании на плаву.

Об этом же заговорил и генеральный директор SKY Group Владимир Литвинов, однако он посетовал на то, что так все строители могут превратиться в девелоперов, и строить будет некому.

Сейчас на рынке сложные настроения, мы улыбаемся, но уже понимаем, что пессимизм проскальзывает. Власти ввели нам правило: один объект — одно юрлицо — одно разрешение на строительство. Развитие застроенных территорий таким образом закрыто на полгода минимум. Я специально остановил расселение бараков, потому что мне не нужна эта головная боль. Банкиры сейчас не готовы работать со строителями, потому что просто нет специалистов для этого. Все идет к тому, что мы будем все работать подрядчиками, а не строителями. У нас и так уже везде сплошные девелоперы. Времени для шуток на самом деле нет, надо что-то делать, мера ответственности у каждого застройщика за каждый дом — пожизненная, поэтому строить просто ради стройки мы не можем, а строить так, как раньше, уже не дают. Пессимизм уже пробивается, хоть мы и говорим, что все пока еще неплохо, — отметил он. 

Генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов ответил, что пессимизм действительно наблюдается, однако это скорее должно быть настроением потребителей, нежели бизнесменов, потому что для надежных компаний зачистка рынка — это хорошо, но поскольку это означает рост цен на жилье, для покупателей это будет болезненный процесс.

В ближайшие два-три годы мы ничего плохого для своей компании не видим. Те проекты, которые у нас стартовали и которые сейчас не попадут под новые правила, буду достроены. На несколько своих проектов мы получали банковское финансирование и не брали эти деньги, строили за свои, просто на всякий случай, для подстраховки оформляли проектное финансирование, потому что нас загоняют в эту схему. Я вижу проблему даже не в тех проектах, которые будут реализовываться по эскроу-счетам, а проблемы будут, когда возникнет вопрос покупки новых земельных участков. Раньше часть денег, заработанных на строительстве других объектов, застройщик переводил уже в покупку нового земельного участка. Это как раз те 30% собственного капитала, которые требует банк, чтобы на данном этапе обеспечить финансирование проекта. Сейчас эти 30% банк не даст, деньги дольщиков закрыты — застройщик должен их достать неизвестно где. Тогда придется ждать достройки и продажи существующих проектов, показать банку эти 30%, исправно платить налоги, и потом то, что останется, можно как-то использовать в качестве ресурсов для новых инвестпроектов. Этот переходный период достаточно большой, и строительным компаниям, независимо от масштаба и степени надежности, будет сложно пережить его, потому что мы будем сейчас ограничены невозможностью перетока денежных средств из готовых объектов в новые. Будет серьезный провал, который приведет к резкому росту стоимости жилья, и сейчас он уже ощущается, цены на недвижимость заметно растут, и весь основной рост еще впереди. 20-30% для меня даже оптимистичная цифра. В ближайшей перспективе, в связи с тем, что рынок будет зачищаться (кризис — это время возможностей), в связи с тем, что наша компания достаточно твердо стоит на ногах, я для себя вижу только хорошее. Для потребителя, наверное, будет хуже, для застройщиков очистка рынка — хорошо, — заключил Гаврилов.

Собственник и руководитель компании «Группа Мета» Владимир Мартыненков считает, что будущее может развиваться по разным сценариям, которые могут вывести в неожиданные стороны:

Модель приобретения жилья на этапе строительства точно должна поменяться. Сегодня мы постепенно повышаем цены по мере стройки, торгуем на всех этапах. Мы свою модель выстраивали так, что каждый месяц должны были собрать достаточно денег, чтобы профинансировать дальнейшую стройку. Сейчас идея привлекать деньги от дольщиков каждый месяц уже неактуальна, с другой стороны — непонятно, как ситуация будет выглядеть, когда мы возьмемся продавать объект ближе к концу стройки. Рынок может так поменяться, и спрос перераспределится так, что покупать будут только почти достроенные объекты. Какой будет модель продаж? Она точно изменится. И покупатели будут вести себя иначе.

Как отметил независимый аналитик Сергей Николаев, строительная отрасль идет за рынком, сколько квартир будет продано, столько и построят (в прошлом году, по его подсчетам, было продано на 7000 квартир больше, чем построено), и обеспечит этот рынок несколько крупных застройщиков.

Сказать о том, что все плохо, нельзя. Да, что-то плохо. Но у нас есть несколько компаний, которые строят за свои деньги, есть многие, кто уже договорился о проектном финансировании. Это крупные устойчивые компании, которые чувствуют себя достаточно стабильно. Строительная индустрия все равно не умрет. Законы законами, но отрасль всегда находит выход, потому что есть надежные игроки. Упадет объем ввода, увеличится цена, на рынке останется 10-15 компаний, — резюмировал аналитик.

В целом строители и эксперты решили сойтись на осторожном оптимизме: те, кто привык работать, все равно подстроятся под требования закона и рынка, зачистка, вероятно, не такое плохое явление, так как произойдет естественный отбор, который оставит самых надежных игроков, и, кто знает, может быть, отрасль заживем совсем по-новому.