«Наложение взрывного роста регистраций ДДУ и стагнирующей ипотеки сигнализируют об усиленной работе застройщиков по наращиванию «складских запасов».
Эти «запасы», уверен директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков, помогут новосибирским застройщикам плавно пройти возможные шоки нового 214 ФЗ. По мнению Маркова, подобное явление вызвано скорыми изменениями долевого законодательства.
— На прошлой неделе управление Росреестра по Новосибирской области опубликовало официальные данные о регистрации долевого участия с января по апрель текущего года: количество регистраций прав на новостройки составило 9 634. На апрель пришлось 2 662 договора, а максимальные показатели за этот период были в феврале — 2 866 штук.
За первые четыре месяца 2018 г. было зарегистрировано 7 504 ДДУ. То есть рост регистраций прав составил 29%. Если сравнивать данные по апрелю, то сегодняшний показатель в 2 662 ДДУ, это на 38% больше чем в 2018 г., когда было зарегистрировано 1 899 договоров. А рекордные показатели февраля 2019 обеспечили и относительный рекорд в 60% роста.
Как я уже неоднократно указывал, в этом году в регистрациях ДДУ присутствует большая доля передачи прав без оформления реальной сделки. Это связано со вступлением с 1 июля 2019 г. изменений долевого законодательства, когда многие строительные проекты будут вынуждены перейти на банковское кредитование, а средства дольщиков окажутся на счетах эскроу.
То есть, застройщики оформляют квартиры в строящихся домах на аффилированных лиц. С одной стороны, они формируют необходимый уровень регистрации ДДУ, нормированный законодателями для сохранения в рамках старой системы прямого использования денег дольщиков. С другой — на случай обязательности перехода на проектное финансирование пытаются оставить возможность прямого получения денежных средств дольщиков даже после вступления в действие новел 214 ФЗ.
На подтверждение мнения о больших объемах регистраций ДДУ без осуществления сделки с конечным покупателем говорит и тот факт, что на фоне почти 30% роста регистраций ДДУ за первые четыре месяца, ипотечное кредитование за первый квартал 2019 г. выросло всего на 2%. То есть количество регистраций сделок растет в 15 раз быстрее количества ипотечных кредитов под них же.
Из 7 053 жилищных ипотечных кредитов, выданных в Новосибирской области, на долю новостроек приходится только 1 633, что составляет 23% от общего количества займов. Но если посмотреть долю кредитов от количества ДДУ за первый квартал 2019 г. (7 012 шт.), то мы увидим те же 23%.
Соответственно, если оперировать исключительно статистическими данными, то три из четырех договора ДДУ заключаются без привлечения ипотеки. То есть 77% регистраций, если бы это были действительные сделки, должны проходить при полном расчете покупателем собственными средствами. А это уже из области фантастики. Картина на рынке совершенно обратная.
Наблюдая такую полную динамику сделок мы видим лишь подготовку застройщиков к ужесточению норм работы, когда они пытаются «подстелить соломку» на максимально возможную перспективу. А это своеобразная гарантия рынка от серьезных потрясений.
Напомним, приближается момент вступления в силу изменения на строительном рынке, и новосибирские эксперты ранее предсказали, что 53% новостроек города могут остаться без проектного финансирования, а также рост количества долгостроев.