О том, почему одни строительные площадки стремительно развиваются, а другие десятилетиями стоят пустыми, «ДК» рассказал технический директор СП ОАО «Сибакадемстрой» Павел Князев.
Центральная площадка «Сибакадемстроя» — микрорайон «Европейский Берег» площадью 250 тыс. кв. м, который компания возводит на месте долгостроя «Социальной инициативы». По договору с мэрией застройщик взял на себя обязательства предоставить жилье обманутым дольщикам, а их у неудавшегося проекта — 87 человек.
Вам выгоднее покупать участки под свои проекты у частных компаний или на муниципальных аукционах с обременением?
— Сейчас мы работаем на трех крупных площадках. Все эти участки оформлены под строительство через участие в открытых аукционах или по договору аренды с мэрией города. Самое главное, чтобы со всеми обременениями проект оставался эффективным. Например, «Европейский Берег» на ул. Большевистской — это большая площадь, близость автомагистралей, возможность подведения коммуникаций. Это позволяет построить современный микрорайон с продуманным озеленением, понятным дорожным рисунком и собственной инфраструктурой.
Какие критерии при оценке эффективности и перспективности земельного участка под застройку наиболее важны для комплексной и локальной застройки?
— В основе успеха любого строительного проекта лежат ключевые характеристики земельного участка: его площадь, расположение, обременения и т.д.
В случае с локальной городской застройкой решающими факторами «за» будут: развитая инфраструктура района, наличие инженерных коммуникаций, размер участка и экспертная оценка стоимости продаж. Для комплексной застройки важны близость дорог и магистральных коммуникаций.
Какова оптимальная площадь территории для проектов разных форматов? Какой процент должен быть отдан под зоны отдыха, зеленые зоны, парковки и т.д.?
— Для локального жилого комплекса достаточно 2 га земли. На таком участке можно построить полноценный квартал из 3‑4 домов с жилой площадью около 30 тыс. кв. м. При этом можно расположить дома так, чтобы внутри комплекса было комфортное пространство для отдыха, прогулок с детьми, занятий физкультурой и хозяйственных целей. Мы закладываем его из расчета 3,1 кв. м на человека. Основные парковочные места можно вынести за периметр квартала, на первых этажах крайне желательно предусмотреть помещения под магазины и офисы. В центре квартала можно разбить мини‑сквер из расчета 5 кв. м на человека.
В случае с комплексной застройкой интересны участки от 10 га. Здесь можно разместить 15‑17 домов с жилой площадью от 150 тыс. кв. м. Помимо комфортной придомовой территории, парковок и коммерческой недвижимости, обязательно нужно выделить на карте микрорайона места под школы, детские сады, желательно запроектировать многоуровневый паркинг.
Какие участки в Новосибирске вам было бы интересно приобрести или взять в аренду под застройку в будущем?
— На мой взгляд, точечная застройка в городской черте изжила себя. Нам в первую очередь интересны проекты комплексной жилой застройки в формате «эконом». Сейчас в городе таких площадок осталось очень мало. Все «разобрали» застройщики еще 5‑7 лет назад.
Из этой ситуации есть два выхода. Первый — расширение границ города и освоение под комплексную застройку новых территорий. Другой путь — расселение ветхого жилья под городскую квартальную застройку. Нам интересны участки с ветхим жильем, на которых можно построить современные комплексы из нескольких домов. Интересен центр города и приближенные к нему участки: Октябрьский, Калининский и Заельцовский районы.
Подготовил Андрей Чепурко