Кипр для российского брокера: выгодно, но тяжело

Внимание к недвижимости на Кипре заметно растет, и эксперты прогнозируют улучшение этой динамики. Чем вызван большой спрос со стороны россиян?

Генеральный директор по Восточной Европе компании Cybarco Development LTD Саввас Пастеллис рассказал, почему иностранцы интересуются жильем и офисами на Кипре, что заставляет граждан других государств переезжать на остров для учебы, работы или на ПМЖ, как меняется от года к году спрос на недвижимость и сколько нужно вложить в нее, чтобы быстро и без лишних сложностей получить гражданство Кипра.

Причины жить на острове

Безопасность Кипра и его экономический рост — одни из основных факторов, влияющих на выбор острова как места для жизни или бизнеса. Однако, по мнению Савваса Пастеллиса, есть еще много причин, зовущих иностранцев туда.

Некоторые эксперты уже не верят в Кипр как эффективное направление для инвестиций в недвижимость. Вы видите интерес со стороны иностранных инвесторов? И что ему способствует?

— Последние два-три года мы видим хороший рост инвестиций в недвижимость на Кипре. Причем по всему рынку: люди вкладывают деньги не только в элитную недвижимость, но и в эконом-класс, и не только в жилье, но также и в коммерческие объекты — отели, офисы, магазины.

Мы видим очень большой интерес со стороны инвесторов к ликвидной недвижимости, в основном, конечно, возле моря и в самых активных с точки зрения бизнеса и туризма городах — Лимасол, Пафос, Ларнака. Также есть большой интерес к определенному типу недвижимости со стороны студентов, приезжающих на Кипр учиться. Количество их из года в год растет, около 40 тысяч студентов, которые посещают колледжи и университеты на Кипре — это иностранцы. Больше всего их, конечно, в столице, в Никосии. Они арендуют небольшое жилье, это отдельный тип недвижимости, на который есть большой спрос.

Также мы видим инвестиции в судостроение, IT и компании, специализирующиеся на добыче углеводорода. Им нужны офисы, нужно жилье для менеджеров и сотрудников. Мы ожидаем, что спрос на недвижимость на Кипре будет оставаться высоким. На следующие три года предсказываем большой рост.

В 2013 г. Кипр охватил экономический кризис и показатели по договорам купли-продажи недвижимости резко упали, но за последние пять лет они увеличились на 300%, и 400% роста показали продажи недвижимости иностранным покупателям.

Конечно, основной интерес — именно от иностранцев, которые принимают решение инвестировать в недвижимость на Кипре по ряду причин. Основной из них является рост экономики нашей страны. Показатели по ВВП с 2016 г. выросли примерно на 4%. Это один из самых высоких результатов в Еврозоне.

Самые большие двигатели экономики на Кипре — это туризм, недвижимость и услуги. Мы видим очень много инвестиций в отельный бизнес: развиваются и те отели, которые уже присутствуют на Кипре, и приходит много новых, в том числе сетевых, начинаются новые стройки. В этом году только в Лимасоле открылось три больших отеля, еще два — в Пафосе, открылся первый отель сети Radisson в Ларнаке, скоро будет запущен уже второй. Эта же сеть откроет в следующем году отель в Никосии.

Также важным фактором выступает то, что Кипром получено разрешение на открытие нового казино в Лимасоле, оно будет самое большое в Европе. Оператором выступит китайская компания. Инвестиции в его строительство составят примерно 800 млн евро, это 4% экономики. Казино создаст 3000 новых рабочих мест. Откроется оно в конце 2021 г. Это тоже влияет на интерес иностранных инвесторов к вложениям в недвижимость на Кипре.

Еще одной причиной выступает прирост населения, которое увеличивается примерно на 1,5% в год, потому что очень много людей приезжает на Кипр жить, работать, строить бизнес. Им всем нужно жилье, и это является драйвером роста инвестиций в недвижимость.

Безопасность Кипра тоже существенный фактор, влияющий на спрос. Многим это важно — точно знать, что никто не ворвется к тебе в дом, не разграбит его, пока тебя нет, и что можно спокойно отправить сюда на все лето своих детей вместе с бабушками и дедушками и не беспокоиться за них. Поэтому часто Кипр выбирают не только по экономическим факторам.

И еще одна причина, влияющая на интерес к недвижимости на Кипре — это желание получить гражданство через инвестиции. В соответствии с паспортной программой Кипра, инвестор, вложив 2 млн евро в жилье, может получить гражданство вместе с семьей. Это, соответственно, гражданство Евросоюза, дающее полные права и преимущества передвижения по странам Еврозоны.

Среди иностранцев кто больше всего интересуется жильем и коммерческой недвижимостью на Кипре?

— Земельный департамент нашего правительства делит покупателей на жителей Евросоюза и остальных стран. Из договоров купли-продажи 25% составляют жители Евросоюза и 75% — граждане других государств. По информации из других источников, примерно 35% — это россияне, около 15% — Китай. Китайцы активно интересуются программой гражданства Кипра и в основном покупают недвижимость в Пафосе. Россияне покупают в Лимасоле, Ларнаке, Пафосе, чаще всего возле моря. Есть некоторые клиенты из арабских и азиатских стран.

Граждане России по процентным показателям занимают лидирующие позиции среди интересующихся гражданством клиентов. Но если раньше это было 60-70%, то сейчас это меньше 50%, так как другие страны становятся все активнее.

Если говорить о государствах Евросоюза, то самые активные клиенты — из Великобритании, Греции, Болгарии и Румынии — это те, кто изначально приехали на Кипр работать, сделали остров своим вторым домом и через какое-то время купили здесь жилье и получили гражданство. Но это было не по программе.

Гражданство через инвестиции в недвижимость

Стать жителем Евросоюза меньше чем за год и при этом получить возможность сразу перевезти в другую страну всю свою семью — звучит как мечта, однако программа, работающая сейчас на Кипре, являясь, по словам экспертов, самой простой в мире, дает такую возможность.

Каковы условия получения гражданства через вложения в недвижимость, как быстро через нее можно переехать на Кипр и насколько она популярна сейчас?

— Такая программа функционирует уже четыре года. В 2016-2018 гг. количество заявлений на получение гражданства через инвестиции было 550. В этом мы ожидаем роста показателя примерно до 700 заявлений.

Это сейчас самый простой и популярный способ стать гражданином Кипра — вложить инвестиции в жилую недвижимость от 2 млн евро. Можно купить одну единицу недвижимости, можно — несколько, если инвесторы хотят диверсифицировать вложения и приобрести не только жилье, но и коммерческие помещения. В таком случае входной порог для программы вырастает до 2,5 млн евро, из которых по крайней мере 500 тыс. евро должно быть вложено именно в жилье. Таких заявлений от инвесторов среди общего числа встречается от 10 до 15%, а 80% просто покупают жилье на 2 млн евро. Небольшой процент инвесторов решает вкладываться в реальную экономику — покупает акции компаний. Но даже в этом случае входной порог в программу — 2,5 млн евро.

Программа гражданства, которая сейчас действует на Кипре, выдвигает определенные требования: всю недвижимость нужно сохранять в собственности в течение пяти лет, не продавая. После этого можно продать часть объектов, за исключением жилья на 500 тыс. евро, которое должно быть сохранено в собственности на всю жизнь.

Это основные финансовые критерии. Также у программы есть дополнительные требования: заявитель должен сделать невозвратное пожертвование в размере 150 тыс. евро в государственные фонды, один из них — Фонд развития и инноваций Кипра, который строит дома для финансово незащищенных слоев населения.

Кто может участвовать в этой программе, помимо заявителя?

— Когда аппликант подает заявление на гражданство, под программу попадет его супруга/супруг, все дети до 18 лет, а также финансово зависимые дети до 28 лет — нужно только предоставить подтверждение, что они все еще проходят обучение в высшем учебном заведении и финансово зависят от родителей. Если заявитель хочет, чтобы гражданство получили и его родители, тогда им тоже необходимо купить недвижимость на 500 тыс. евро.

Также все, кто достиг 18 лет, должны предоставить справку о несудимости, и главный заявитель должен иметь на момент подачи заявления на гражданство действующую шенгенскую визу.

Как только подписывается договор купли-продажи, совершаются соответствующие платежи и собираются все необходимые документы, заявитель может тут же подать на получение гражданства. Примерно через семь-восемь месяцев аппликант получает одобрение заявления. На время ожидания ему дается вид на жительство в стране. Гражданство Кипра дает все преимущества гражданина Евросоюза — можно жить, работать и получать какие-то социальные услуги в любой стране Еврозоны.

Чем эта программа отличается от налогового резидентства и как часто вообще иностранцы изъявляют желание стать налоговыми резидентами Кипра?

— Например, граждане Великобритании довольно часто хотят стать налоговыми резидентами на Кипре, так как у нас очень хорошая ставка по налогу. А налога на недвижимость сейчас в стране нет. Есть только небольшие муниципальные налоги как платежи за коммунальные услуги (как в любой другой стране): для апартаментов они составляют 200-300 евро в год, а для домов — 400-500 евро. Есть налог на доход, около 20%. Но его можно уменьшать за счет разных вычетов.

Для получения гражданства нет необходимости пребывания на Кипре в течение каких-то определенных сроков, а для налоговых резидентов такие обязательства есть: нужно находиться в стране не менее 183 дней в году. В прошлом году на Кипре был принят новый закон, который позволяет инвестору стать налоговым резидентом Кипра, если он находится в стране хотя бы 60 дней в году, но при этом не пребывает в любой другой стране больше 183 дней.

Чтобы быть налоговым резидентом, не обязательно инвестировать в недвижимость, но нужно арендовать или иметь в собственности какой-то офис и соответствующие документы аренды или собственности.

Комментарий новосибирского брокера

Владелец брокерской компании Nazarov&Partners Александр Назаров рассказал, насколько выгодно российским брокерам включаться в иностранные направления, поделился опытом открытия офиса на Кипре, а также поделился информацией о том, какими сегментами недвижимости интересуются новосибирские инвесторы.

— Новосибирский клиент рассматривает все сегменты недвижимости, которая существует на Кипре. В первую очередь, это жилье — апартаменты, виллы (как дорогие, так и относительно дешевые) в разных концах Кипра, от Айя-Напы до Пафоса. Также сибирских и российских инвесторов вообще интересуют истории с гражданством и видом на жительство. Здесь есть как минимум два варианта. Первый вариант — люди получают гражданство, покупая один объект стоимостью от 2 млн евро (например, виллу) и используют его для собственного проживания. Второй вариант — покупка пула объектов: например, люди не собираются жить на Кипре, их интересуют только инвестиции, но так как программа гражданства требует одного объекта в собственности стоимостью в 500 тыс. евро, то они покупают четыре-пять объектов, тщательно выбирая места, чтобы их можно было выгодно сдать или продать. Через пять лет* после получения гражданства можно это сделать.

Люди также осознанно идут с инвестициями на Кипр, потому что есть потребность вложения денег не на территории России. И это могут быть разные деньги, больше, чем положенные 2 млн евро. И здесь уже пользуются спросом или вхождение в какой-то знаковый проект, покупка апартаментов/здания с апартаментами или даже строительство жилых комплексов и отелей.

Также существуют истории, когда российские застройщики, девелоперы ищут возможность применить свои компетенции и опыт на Кипре, пытаются разрабатывать и строить свои проекты сами, это задача, которую без кооперации с местными строителями решать трудно, но такие желающие есть. Это, как правило, компании, которые имеют опыт, связи и возможности.

Порой российские инвесторы интересуются покупкой действующих отелей или таких, которым требуется реконструкция и новая жизнь. Что касается сибиряков, то они покупают скорее мини-отели. Мы как брокеры сталкивались с ситуацией, когда инвесторы искали земельные участки, чтобы построить комплекс недорогих вилл с целью продажи или аренды.

Бывает, инвестируют даже в общежития для студентов возле университетов, потому что это очень развито в Никосии и Ларнаке, инвесторы получают от такого вида недвижимости хороший доход.

Новосибирские клиенты интересовались и интересуются всеми этими вариантами, и в том числе помещениями для открытия небольшого бизнеса, арендой офисов и так далее. Поэтому сказать, что есть какой-то тренд только на покупку жилья ради получения гражданства, нельзя. Хотя, конечно, это самые «ходовые» позиции, потому что Кипр — страна с особенным климатом, и люди просто хотят там часто отдыхать или жить.

Для российского брокера Кипр — безусловно, выгодное направление, но оно довольно тяжелое. Ты заходишь на чужой рынок, где есть много других компаний, которые работают там давно и успешно. В мире есть очень много компаний, которые занимаются привлечением клиентов на Кипр, и, заходя на остров, ты получаешь конкурентов не только внутри страны, но и во всем мире. Потенциальные покупатели разбросаны по всему миру и говорят на разных языках. Однако у нас есть преимущество перед некоторыми игроками, которые работают с Кипром удаленно: находясь внутри страны и становясь участником рынка там, мы оказываемся привлекательнее для клиента тем, что всегда рядом, лично знакомы с объектами и можем познакомить с ними клиентов.

Но тут есть еще один момент: «телодвижений» там нужно сделать гораздо больше, чем здесь, потому что аудитория разная, под каждую — свое позиционирование, поэтому за границей работать, конечно, тяжелее, чем в России. Это совершенно другая история. Зато Кипр позволяет прилично зарабатывать, потому что там самые привлекательные условия с точки зрения комиссий для агентов, и объекты там довольно дорогие. Поэтому все больше агентов во всем мире смотрят на Кипр и пытаются заниматься этим направлением.

*С 15 мая 2019 г. все, кто проинвестировал в недвижимость и оформил гражданство до этой даты, могут продать недвижимость, оставив один объект на 500 тыс. евро.

Досье

Более 70 лет компания Cybarco Development Ltd занимается разработкой крупных проектов высшего уровня качества на Кипре и за рубежом.

Cybarco Development — компания по разработке элитной недвижимости на Кипре, офисы расположены на Кипре, в Москве и Санкт-Петербурге. Компания отвечает за реализацию на острове многих знаковых проектов, в числе которых гольф-проект мирового класса Aphrodite Hills Golf Resort, Sea Gallery Villas, Akamas Bay Villas, The Oval и Limassol Marina — первый проект на Кипре, объединивший яхтенную гавань и жилую недвижимость.

Cybarco отвечает за разработку и эксклюзивную продажу проекта Trilogy Limassol Seafront — многофункционального высотного комплекса, который предлагает условия для жизни, работы и отдыха.

Материал подготовлен специально для эксклюзивного выпуска журнала «Деловой квартал» от 24.06.2019 г. Книга рейтингов.