В начале программы льготной ипотеки максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн руб. для Московской агломерации, и 3 млн руб. — для регионов, позволил охватить лишь 64% всех первичных квартир.
Как уточняют аналитики Циан, при минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн руб. (в регионах — 3,75 млн.). В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Через несколько недель лимит по объему кредитования пересмотрели с 8 до 12 млн руб. для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры — 15 млн руб.) и с 3 до 6 млн — для остальных городов (мах стоимость — 7,5 млн руб.). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита, увеличилась c 64% до 91%. Но дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир, уверены в Циан.
Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом стали: Сочи (с 68% до 12%) и Красноярск (с 96% до 75%). Новосибирск — с 95% до 90% (до расширения лимита — 43%).
Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Из-за этого в трети городов (9 из 24) она уже не работает. Например, в Перми рост цен нивелировал выгоду от льготной ипотеки — переплата по обычному кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве. В Новосибирске переплата по кредиту — 3 млн руб. (до льготной ипотеки), после года льготной программы — 2,4 млн руб. Итого: разница в переплате составила -22%.
Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 до 26,6 тыс. руб. по льготной ипотеке. В Новосибирске он, напротив, уменьшился на 5%. Если считать в % от семейного дохода, то ежемесячный платеж вырос в среднем с 26 до 28%. В Новосибирске же он незначительно уменьшился — с 27 до 26%.
Одно из преимуществ ипотечного кредитования — это фиксация стоимости недвижимости, когда покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. Обратная сторона медали жилищного кредитования — это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно — в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период, — говорится в исследовании Циан.
Кроме того, как сообщают аналитики, даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв — в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. руб., а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн руб.
Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это — Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).
Как отмечают аналитики, не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор, копить на жилье или взять ипотеку. Причина — в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. Спустя год из-за роста цен в двух городах (Мск и СПб) минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным — реально нужно накопить большую сумму, чтобы купить в кредит среднюю квартиру. В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. руб., спустя год льготной ипотеки — 884 тыс. руб. (в Новосибирске 600, через год — 700 тыс. руб.).
Согласно исследованию Циан, несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год. Однако в целом копить теперь нужно дольше. Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования — 9 месяцев. Через год программы — 13 месяцев. В Новосибирске эти цифры увеличились с 10 до 11 месяцев.
Как отмечает руководитель аналитического центра Циан
Алексей Попов, сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования: цены останутся прежними, но переплата увеличится значительно.
Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет. Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия — снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также — спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%, — комментирует эксперт.
Но, по его мнению, кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет.
Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов — трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку — возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет вскочить в последний вагон мы не ожидаем — цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован.