«Это может стать серьезной проблемой для простого поддержания объема ввода жилья в регионе, не говоря уже о требовании его роста со стороны федеральной власти».
Правительство опубликовало постановление, регламентирующее критерии сохранения для отдельных новостроек возможности завершить строительство на деньги дольщиков. Для остальных (согласно подсчетам экспертов, около 53%) переход на эскроу-счета и банковское кредитование будет обязательным.
Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков проанализировал официальный документ, а также прокомментировал ситуацию, которая в ближайшем будущем ждет новосибирский строительный рынок.
— Напомню, что с 1 июля 2019 г. все застройщики, привлекающие средства граждан, за исключением тех, чьи проекты будут соответствовать критериям Минстроя, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов, на которые будут зачисляться средства дольщиков. Девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.
Основные критерии сохранения возможности строить на деньги дольщиков или перехода на сотрудничество с банками — уровни строительной готовности и объем заключенных договоров долевого участия.
То есть, если застройщик преодолеет пороговые значения критериев Минстроя, то ему будет позволено работать в рамках «старого» долевого законодательства, а если он не сможет преодолеть обозначенные уровни, то он будет обязан продолжить строительство по новым правилам 214-го федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В постановлении сохранились ключевые пороговые значения, которые заявлялись ранее. Первое — это 30% строительной готовности, которая складывается в том числе из объёма вложенных застройщиком средств. Второе — 10% заключенных ДДУ от общего количества всех продаваемых помещений в доме.
Будут отклонения, то есть сокращения пороговых значений, для компаний, у которых есть публичные обязательства перед муниципалитетами и властью субъекта РФ. Будут послабления для так называемых «системообразующих компаний строительной отрасли».
Новосибирский строительный рынок
Аналитическая сессия прошедшего в Новосибирске «Сибирского форума по недвижимости» открылась докладом экспертов ГК «ЁЛКА девелопмент», в котором мы обозначили оценки нашего регионального аналитического сообщества по готовности новостроек Новосибирской агломерации к новому 214 ФЗ. Независимый аналитик Сергей Николаев произвел даже подсчет таких оценок в домах.
На сегодняшний день в Новосибирской агломерации строится около 560 очередей жилых домов, включая 444 строящихся и 115 (110-120) выданных разрешений на строительство.
Из 444 строящихся домов (по ДДУ и ЖСК):
- По «старому» долевому законодательству будут достраиваться 295 (из них 101 дом Дискуса строящихся по ЖСК)
- Реинвестировать собственные средства застройщики будут в 14 домов
- 6 домов находятся пока в зоне неопределенности
- Переход на эскроу-счета и проектное финансирование грозит 129 домам
Но самое важное, что из этих 129 домов 69, скорее всего, не смогут получить проектного финансирования. А это — более половины, а точнее 53% от общего числа строящихся домов. Это может стать серьезной проблемой для простого поддержания объема ввода жилья в регионе, не говоря уже о требовании его роста со стороны федеральной власти.
Правда, правительство обещает наделить региональные власти инструментами поддержки застройщиков, оставшихся без проектного финансирования, но конкретных решений пока нет. Будем наблюдать.
Напомним, в начале апреля аналитики подсчитали, что цены на новостройки в Новосибирске выросли более чем на 6%.