«Новеллы 214-ФЗ заставили застройщиков понервничать и нарастить «складские запасы» в первой половине года. Но реальность продаж говорит о размеренном росте количества сделок, а значит и выручки».
Управление регионального Росреестра опубликовало официальные данные о регистрации ДДУ за 2019 г.: в Новосибирской области зарегистрировано 28 067 ДДУ (около 113 сделок в день). Согласно официальной статистике, на декабрь пришлось 2 492 договора, что дает более 100 ДДУ в день. Рекордные показатели были отмечены и в июне: 5 057 договоров при среднемесячном показателе в 2 339 штук.
Такая статистическая аномалия связана со вступлением с 1 июля 2019 г.
изменений 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, уверен директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков.
— Новые поправки запретили застройщикам напрямую получать деньги дольщиков по новым проектам. Строительство должно вестись за счет банковского кредитования, а средства дольщиков должны храниться на счетах эскроу.
Провокаторами этой статистической лихорадки выступили сами
застройщики, которые в последний месяц действия старого законодательства дополнительно отрегистрировали на аффилированных лиц месячную норму ДДУ без оформления реальных сделок. Тем самым, с одной стороны, они формировали необходимый уровень регистрации ДДУ, нормированный законодателями для сохранения в рамках старой системы прямого использования денег дольщиков. С другой — на случай обязательности перехода на проектное финансирование оставили возможность прямого получения денежных средств дольщиков даже после вступления в действие новелл 214-го ФЗ.
Те застройщики, кто понимал неизбежность перехода на проектное финансирование, таким образом пытались сократить объем банковского кредита.
Факт высокой доли регистраций ДДУ без сделки с покупателем в первой половине 2019 г. подтверждает статистика динамики ипотечного кредитования под ДДУ. В период года она демонстрировала довольно плавный рост. При условии, что большинство сделок со строящимся жильем проходят с привлечением ипотечных займов, график выдачи жилищных кредитов дольщикам гораздо честнее отражает реальную динамику продаж на рынке новостроек Новосибирска.
При этом годовые показатели регистрации ДДУ и ипотечных кредитов под них вполне сопоставимы. Количество договоров долевого участия в 2019 г. в сравнении с 2018 упало на 3%, а количество ипотечных кредитов по новостройкам — на 5%. Соответственно, лихорадочная динамика регистраций ДДУ — всего лишь действия застройщиков по уходу от банковского кредитования.
Тем не менее наша практика показывает, что при правильном формировании финансовой модели кредитная нагрузка легко нивелируется возможностями повышения цен, которые позволяет обеспечить именно новая система финансирования. Тем более — при балансировании финмодели за счет привлечения профессиональных инвесторов.
Например, в наших новых проектах финансовые партнеры получают более
20% годовых. Такое форматирование проектов позволяет нам получить
проектное финансирование под 8,5% годовых. Да и они нагружаются в
полном объеме лишь на финальные транши займа.
Судя по положительной динамике цен, по росту количества сделок, по стартам новых проектов, рынок новостроек Новосибирска продолжает быть привлекательным.
Привлекательным настолько, что он начинает вызывать
аппетит у профессиональных инвесторов. В новой формирующейся
реальности рынка новостроек бенефициарами станут застройщики,
обладающие компетенциями в области финансового анализа и
стратегического маркетинга. Именно эти качества партнера, в первую
очередь, интересуют профессиональных игроков.